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关于旧城改造模式及规划问题研究 　　摘要：旧城改造既是城市局部更新的过程也是整个城市有计划、有步骤地改善其全部物质经济社会环境的过程。旧城改造历来是城市建设中最复杂、涉及面最广的一项社会工程，是涉及到政府、社会、经济和公众等方方面面的综合性工作，面临着许多矛盾和挑战。本文重点阐述了旧城改造一般模式的要点，并就旧城改造规划中存在的问题提出了解决的对策。 　　关键词：旧城改造；模式；规划；拆迁；特色中图分类号：TU984 文献标识码：A 　　 　　旧城的特点 　　旧城一般位于城市中心区域，成为较为封闭、功能结构复杂的区域，其主要特点表现在： 　　 （一）旧城位于城市的中心，区位价值高 　　由于城市多以旧城为基础向四周逐步扩张，在发展过程中逐渐被新区包围，成为城市的中心，在功能上往往也是城市的行政、金融、商业、文化等的中心，具有较高的利用价值，为土地增值带来很大的空间。 　　 （二）旧城生活环境较差 　　一些地方盲目攀比，使本身不够条件的区域盲目开发，起高楼，建大厦、建大广场，将旧城区卫生脏乱，各项设施不能达到目标的区域用城墙圈住，以此勉强蒙混过关。从此旧城的发展不被重视，无序发展更加导致旧城的卫生较差、用地混乱，同时基础设施和公用设施也落后于新城区。这种扭曲的城市化发展方式造成了旧城的环境质量低劣。 　　（三）旧城体现了城市的个性 　　城市的个性融入在城市建筑、城市街道、城市景观、城市居民活动、城市文化等，随着城市的发展，城市的个性在旧城逐渐体现出来，如北京的四合院、上海的石库门、青岛的绿树红瓦、苏州的私家园林等，这些都是当地历史文化的一种积淀。 　　此外，在旧城的发展过程中逐渐彤成了建筑密度高、容积率低、较为封闭的特点。但是，旧城是城市的中心，经济地理区位价值高，旧城改造价值较高。但纵观以往的旧城改造，在开发改造中存在一些共性的问题。 　　旧城的一般改造模式分析 　　 （一）旧城改造整体运作模式 　　该运作模式主要有三种类型，即政府型、开发商主导型、政府主导下的开发商参与型。 　　1、政府???运作模式 　　政府型运作模式即政府掌握控制权，强化住宅的保障功能，实施主体不用开发商，改造区域不进行商品房开发，所建房屋全部用于居民回迁。 　　2、开发商主导型 　　开发商主导型即将亟待改造土地交给发展商去进行整体规划改造，政府不参与，发展商根据自身利益去进行房地产开发。根据城乡总体规划，政府划出地块由开发商进行投资，独立承担拆迁补偿、安置、回迁和商品房建设。 　　3、政府主导下的开发商参与型模式 　　政府主导下的开发商参与型模式，即政府主导下的开发商参与。市区两级政府共同做好居民的搬迁安置，进行总体规划、土地开发和市政设施建设，然后实行土地招牌挂，由开发商组织进行设计、建造和运营。开发商可以是由一家具有良好资质、经济实力和旧城改造经验的企业独立完成，或者是分片区由不同的开发商完成。 　　这三种类型各有利弊，我国目前的房地产开发大都基于开发商主导型模式。 　　 （二）旧城改造项目开发模式 　　以大规模和小规模渐进式开发模式为基础，模块式开发模式是针对大规模、多功能的旧城改造项目，由单一的开发商、单次难以直接完成，利用模块划分的思路，保证模块的相对独立性与完整性，保证模块开发的资金收回，同时利用规划组与开发商的互动，保证整个项目目标的实现。该模式适用于大型的、需要进行全面的功能改变、开发目标明确的多功能配套地区。 　　改造开发模式主要是针对街道进行的改造，旨在快速实现大规模的改造。 　　首先，大型开发商负责城市中心区位较好的街区改造，将其改造成为大范围的、高档住宅区。 　　其次，小型开发商负责不位于或者不挨近城市的中心区，但是区位上仍有改造优势的区域，可以将其改造为小范围的家庭住宅，以此来换取一些公寓住宅进行出售，从而获得利润。 　　最后，在区位没有优势的区域，房屋所有者可以用自己的积蓄改造住宅，或者等到所在区域租金上升到能吸引小开发商时再对街区进行改造。 　　 （三）旧城改造拆迁模式 　　 “阳光”拆迁模式做法是坚持以人为本、公开、公平、公正的原则，规范拆迁行为，制定好阳光拆迁政策，阳光拆迁补偿安置标准，阳光拆迁管理。 　　1、“不动迁”拆迁模式 　　“不动迁”拆迁模式的核心就是能不拆的尽量不拆，重点强调对老建筑的内部设施进行改造，而建筑的外形和结构按照规划保持原貌或进行适当修复，对于确实不能使用的房子或者因改善片区整体水平的基础设施水平，部分需要拆除的必须拆除，修建时可根据当地规范的风格特色，进行就地的修建。 　　该模式的优点是保护当地的历史文化，保留了城市原汁原味的形象和内涵，维护了居民原有的生活方式，解决了全盘拆迁中可能出现的许多问题，政府用于拆迁的成本也大