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浅析房地产企业结算审核工作 　　【摘要】本文作者结合工作经历，就房地产企业的审计工作进行了阐述 　　【关键词】房地产企业；结算；审计；审核 　　中途分类号：F830.46 文献标识码：A文章编号： 　　1 引言 　　大部分房产项目竣工验收后，施工单位会将其编制的竣工结算书（含竣工资料）交予房产公司审计部门进行审核。目前大部分房产公司不仅要自己内部审核，而且还要请专业审计公司进行审核。通过对施工单位送审结算书进行全面、系统的检查和复核，及时纠正所存在的错误和问题，使之更加合理地确定工程造价，达到有效地控制工程造价的目的，保证项目目标管理的实现。 　　2 聘请专业审计公司进行审计 　　由于建设工程结算的编制是一项很烦琐而又必须很细致地去对待的技术与经济相结合的核算工作，不仅要求编审人员要具有一定的专业技术知识，包括建筑设计、施工技术等一系列系统的建筑工程知识，而且还要有较高的预算业务素质和合同管理水平。但是在实际工作中，不论水平好坏，总是难免会出现这样或那样的差错。如定额换算不合理，由于新技术、新结构和新材料的不断涌现，导致定额缺项或需要补充的项目与内容也不断增多。然而因缺少调查和可靠的第一手数据资料，致使结算定额或补充定额含有较多的不合理性；其次高估冒算现象在结算时较普遍，一些施工单位为了获得较多收入，采用多计工程量、高套定额单价、巧立名目等手段人为的提高工程造价。另外由于工程造价构成项目多，且变动频繁，使计算程序复杂，计算基础不一等等均容易造成错误。 　　为了纠正上述错误，很有必要请专业审计公司进行审计，工程审计虽属事后控制，虽然是“亡羊补牢”，但也很有效。和几千万甚至上亿的工程造价相比，审计费甚至少的可忽略不计，但产生的经济效益却很好，因此，目前大部分房产公司都会请审计公司为他们把好最后一道关，花一点点的审计费获得工程造价的大大节约。 　　3 通过招投标择优选择审计单位 　　目前，社会上各种工程造价咨询公司很多，良莠不齐，因此，我们要通过招投标择优选择好的审计公司。一般我们邀请五家工程造价咨询??司竟标，通过发放招标文件，比较他们的投标报价文件，主要对其资质等级、营业执照、合同履行情况、业绩证明、人员设备配备、审计方案及进度计划安排、报价等各方面进行综合比较，采用综合打分法评选最佳单位。其中审计方案尤为重要，我们要求审计单位具体审核人员必须逐条逐项地计算工程量，一条一条地检查定额子目，一项一项地检查材料单价，不能采用其他方法，如抽查审核法。因为目前大部分施工单位是民营企业，他们审计对帐都是一条一条逐项对帐，如果审计单位只是抽查审核，凡是审计算得高的地方，施工单位没意见，但业主不满，但凡是算得低的地方，施工单位都会一一提出，如果审计事前没计算好，不仅审计速度慢，而且质量也不高，业主、施工方均不满意。因此，我们强调审计单位要逐条逐项一一把关。 　　4 提交审计的资料要齐备 　　由于审计公司对现场情况不熟悉、不了解，他们完全根据业主提供的竣工结算资料进行审计，这就要求我们对提交审计的资料负责。一般提交审计的资料有： 　　(1)工程竣工图；(2)总承包合同；(3)各种专业指定分包合同；(4)现场签证、技术核定单、设计变更；(5)甲方批价材料设备资料；(6)有关会议纪要、联系单、地质勘察报告等。一般竣工图为施工单位绘制，他们为了在结算时多算帐，往往没有施工的也划上去了。根据竣工图结合隐蔽签证、现场签证和设计变更进行审核计算，审查是否按图纸及合同规定全部完成工作，是否有丢、拉项工程。认真核实每一项工程变更是否真正实施，该增的增，该减的减，实事求是。因此作为业主审计代表，要严格控制竣工图的质量，竣工图不但要监理审图、签字、盖章，而且业主项目经理也要严审竣工图，并签字盖章。在工程竣工结算中设计变更漏洞很多，有的是有设计变更但没有施工；有的是施工进行了核减，却没有相应的设计变更；还有的是设计变更工程量远远大于实际施工工程量；诸如此类举不胜举。因此结算时，要求我们的人员要有耐心、细至的工作方法，认真核算工程量，不要怕麻烦，多下现场核对。 　　5 工程造价审核的内容 　　在审计过程中，我们业主要和审计单位多沟通、多协调，以合同为依据，在竣工图的基础上结合招投标书、协议、会议纪要以及地质勘察资料、工程变更签证、材料设备价格签证、隐蔽工程验收记录等竣工资料，按照有关的文件规定实事求是地做好项目的审计，主要是审核其工程量是否正确、单价的套用是否合理、费用的计取是否准确、设计变更、签证是否合理。 　　5.1 工程量的审核 　　工程量的误差分为正误差和负误差。正误差常表现在土方实际开挖高度小于设计室外高度，计算时仍按图计。楼地面孔洞、地沟所占面积未扣；墙体中的圈梁、过梁所占体积未扣；钢筋计算常常不扣保护层；梁、板、柱交接