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基于房地产施工管理中相关问题分析与研究 　　摘要：本文主要就房地产施工管理与技术手段进行了详细的分析与研究,在房地产施工工程中,施工管理涉及的主要环节包括项目的管理、工程造价控制以及工程成本管理等各个方面。本文就此展开论述，提出了自己的一些观点和建议。 　　关键词：房地产； 施工； 管理； 技术； 　　中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号： 　　一、房地产施工管理的相关问题分析研究 　　工程项目管理从狭义角度可以理解为，以预期的工期、质量以及目标投入等为依托，在其范围内综合管理建设项目工程，进而将预期目标实现。但是，以上只是项目管理的狭义概念，其只是紧紧围绕于项目工程的施工管理。近年来，工程的投资规模呈现扩大趋势；设计的领域也逐渐广泛；投资来源不再是原来的单一模式以及其一定程度上逐渐加大了对经济的影响力度，由此，工程的项目管理的范围开始延伸，不再局限于施工管理，还包括工程的立项以及竣工验收并投入使用这些过程，其中，工程项目的施工也发生了一些变化，改变了原来单一的承包制，而是扩展到项目管理等许多不同的形式。建设工程中，项目管理的措施需适应新的形式发展，除却具体可行的技术措施，还需始终坚持协调可持续发展的宗旨，更加注重主流思想的体现，做到两手都要抓，两手都要硬。1） 施工合同。施工合同具有一定的法律效益的协议文件，其内容主要是规定了不同参建单位的权利以及义务。对于施工合同的管理应谨慎选择合同的类型，最好的选择就是价格类型，风险分配形式主要由形式价格的不同而有不一样的体现。一般情况下，施工合同的管理的施行按照标准的合同文本进行，允许适当地修改。2） 施工材料的采购。采购施工材料是工程建设的重要任务之一，需要大量资金的投入。材料的采购还需遵循一定的原则，在不影响工程施工的同时还要避免过多的材料采购造成的资源浪费，不利于资金的后期流动。因此，在材料采购的管理上，一方面有仔细的计划，另一方面还要立足于原有的库存，以施工进度为依据进行采购，从而达到满足工程施工需求的目的。除了以上提到的关于合同、采购???项目管理外，还包括人力资源管理、沟通管理、风险管理以及工程项目的综合管理等。 　　 二、房地产施工的造价管理问题分析研究 　　在工程建设中，工程造价控制贯穿始终，包括工程项目的决策、设计、施工以及工程的竣工等阶段都涉及到造价管理。当前，我国建设工程中，关于工程造价存在三种问题：工程概算超出了估算，而预算有时还会超过概算以及最终决算时超过了原来的预算，这三个问题给建设工程的经济效益带来了极大的阻碍，因此，严格控制建设工程施工成本是必要的。同时，工程成本能够缩减要依赖于工程造价的控制。而工程造价的控制还要依赖于工程施工前的施工设计以及决策环节，其中项目决策起着决定性的作用，施工设计则在工程造价中占据着关键性的地位。经济与技术的相互融合才会形成合理、有效的工程造价编制。在工程造价编制的过程中，要清楚造价编制的相关法律规范要求，掌握施工现场的施工工序以及作业状况，此外，对计量定额的涉及范围以及计算工程量的办法等必须掌握，只要定额的选择以及工程量的计算合理、准确等等，最终就会形成合理、科学的工程造价编制。 　　三、房地产施工的成本管理问题分析研究 　　施工阶段是资金投入的最大阶段，是招投标工作的延伸，是合同的具体化。加强施工控制．就是加强履约行为的管理。房地产开发产业是随着国家住房分配供给体系的改革而产生的。虽然与基建项目具有共性，但也会不可避免地发生“三超”现象，但“三超”的超额必须由企业的赢利来弥补，如果控制失衡，会使企业经营亏本。 　　1、质量、工期和投资。质量工期和投资是一个工程项目是否能够顺利开工建设的主要因素。而每个管理者的重要的任务就是处理三个因素之间的辩证关系。1）施工管理的核心是质量，管理者要强调和掌握施工的准备到交付使用的各个环节。因此，必须熟悉和掌握相关的规范、要求，并严格贯彻执行，避免经济浪费和工程进度的延期现象的发生。2） 在合同中很重要的一项条款就是工期。是否能够如期或提前完成工程，决定了建设单位的投资是否开始受益以及施工单位能否降低成本。因此，鉴于工期和经济效益之间的紧密联系，相应的奖惩措施的制定是必要手段。这样，既能保证工程质量，又可以按约及时履行工期，保证建设单位的投资取得良好效益。3） 控制投资的一个关键因素就是严格审核经济签证并及时给予办理。为达到管理的主要目标，就要把握好质量、工期、经济签证三要素之间的辩证关系，同时还要求三者能够相互协调、有机结合。 　　2、施工现场管理。一是材料质量管理。正常情况下，工程的质量会受到材料质量的直接影响，所以，在材料采购傻瓜，对材料质量的严格把关尤为重要。例如，在如何选择施工材料的供应商的问题上，管理者首先应做到熟悉掌握施工材料的准确信息