多目标系统定量评价法在中小县城房地产项目市场营销中应用研究.docVIP

多目标系统定量评价法在中小县城房地产项目市场营销中应用研究 　　摘要：本文利用系统科学的理论，结合数学模形，利用全国房地产项目成功营销案例建立中小县城房地产项目市场营销的多目标系统评价树图，利用树图逐级归并计算出目标房地产项目市场营销的综合合意度，并根据综合合意度的数值判定目标房地产项目的市场营销前景，进而为中小县城房地产项目全程开发和滞销房地产的营销策划提供决策参考。 　　关键词：房地产项目市场营销;房地产项目营销价值;多目标系统评价树图 　　Abstract: Using the system scientific theory, combined with mathematical models shaped, national real estate project successful marketing case the establishment of small and medium-sized county real estate project marketing multi-target system evaluation tree diagram, using tree diagram progressively merge calculate the target marketing of real estate projectsconsolidated desirable degree and is determined according to the value of the desirable target real estate project marketing prospects, and thus provide a reference for small and medium-sized county real estate projects throughout the development and slow-moving real estate marketing planning. 　　Keywords: real estate project market marketing; marketing value of real estate projects; multi-target system evaluation tree diagram 　　中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：2095-2104(2013) 　　 　　一、中小县城房地产项目市场营销理性决策的必然性 　　随着我国城市化进程的加快，中小县城房地产项目的开发也在加速发展，竞争日益激烈，部分中小县城已处于卖方市场的背景下，又面临省市大房地产公司加入竞争的格局，中小县城房地产项目仅靠几个点子盖房子的时代已经过去。科学，理性、全面的决策，才是中小县城房地产项目的出路，定性和定量的科学决策才是成功的必然。 　　本文利用系统科学的理论知识，在总结分析深圳万科、大连万达、昆明萃辰等策划经营的样本数据和罗平财富中心、罗平金海岸等大量成功的房地产项目市场营销数据后，建立目标系统定量评价模型，以此为中小县城房地产项目的科学开发和滞销策划提供参考。 　　 　　二、房地产项目市场营销的系统特征和系统多目标评价树图的建立 　　 　　（一）房地产项目市场营销的系统特征 　　房地产项目市场营销是由一个诸多系统按层次、多级组合而成的“动态反馈型多米诺大系统”。组成这个大系统的各级子系统和各级要素具有相对独立而又绝对相关的二义性。也即：它们的自身变化既是其子系统和要素变化的原因（自变量），同时又是其它子系统和要素变化的结果（函数），故它们之间的组合应表现为多目标逐级归并的系统关系。 　　（二）房地产项目市场营销价值系统多目标评价树图的建立 　　房地产项目营销价值综合地讲是一个综合环境价值，而并非某个套间，某幢房屋，同时还包括某些无形的价值，如品牌的价值，故房地产项目营销价值有其有形的内外部分，也有其无形的部分。本文据此定义把房地产项目市场营销价值系统分为三个部分：即房地产项目外部生态环境价值系统、房地产项目内部生态环境价值系统和房地产项目品牌价值系统。在此基础上又把房地产项目外部生态环境价值系统分为：区位地段价值系统，周边交通价值系统，周边社区价值系统、价格和付款方式价值系统；把房地产项目内部生态环境价值系统分为：小区内部环境价值系统，规划套型与建筑质量价值系统，小区基础配套设施价值系统和小区物业管理水平价值系统；把房地产项目品牌价值系统又分为：品牌营销与经营水平价值系统和顾问代理与决策水平价值系统。即如下树图： 　　房地产项目市场营销价值系统多目标评价树图 　　 　　 　　三、房