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房地产业与地方财政政策关系均衡与调节 　　内容摘要：本文分析了我国各个省市地方政府的财政收入与该地区房地产开发投资、销售状况之间的相关关系，通过实证数据的相关性分析对我国地方财政与房地产经济发展之间的关系进行研究，以期为中央政府针对房地产调控政策实施状况的监督机制构建提供科学的参考。 　　关键词：地方财政 房地产 相关性 　　房地产业对地方政府财政收入的影响分析 　　由于我国地方财政收入制度和地方政府绩效考核机制的限制，目前我国地方政府财政对于房地产的依赖性较高，许多地方政府在追求财政收入和政府政绩最大化的目标下刻意降低对房地产行业的政策约束力度，从而以其公共政策贯彻职能的部分缺失来换取自身绩效评价的提升。基于此，本文从房地产行业对地方政府财政收入的影响模式入手来分析房地产业的发展对政府决策可能产生影响的途径。 　　（一）税收收入影响 　　由于1994年分税制改革和2002年所得税分享机制改革的实施，我国地方政府财政收入来源有所萎缩，因此在地方政府财政收入中，对于商业企业的税收征收和市场交易的税收利益获取的重视程度较以往有所上升。因此在地方政府的税收收入提升目标驱动下，地方房地产行业越发达，房地产企业的所得税支付、房地产交易的资本收益税收支付等税收越多，从而成为地方政府财政收入的一个重要来源。因此房地产业的发展可以通过扩展地方政府的税收来源和税收征收规模而对地方政府财政收入造成一定的影响。 　　（二）政府绩效影响 　　长期以来我国中央政府对于地方政府官员和地方政府机构的绩效考核仅仅集中在GDP、财政收入增长和就业增长几个有限的指标上，而这些政绩考核指标的完成很大程度上必须依赖于地方商业经济的蓬勃发展。房地产业作为国民经济的一个重要产业，其发展和活跃程度常常可以影响到地方经济的整体增长速度，因此在大多数地方政府的政绩最大化目标刺激下，政府部门往往难以冒着自身政绩受损的风险完全依照中央调控政策的指示对房地产企业进行强力的调控。 　　同时，房地产的发展可以带来地方GDP增长，从而增加地方经济活力，与房地产配套的相关产业也将随之发展，这些产业的增长又可以在另一方面增加政府的收入，因此房地产通过提升政府绩效进而提升地方政府财政收入也是房地产业影响政府财政收入的一个重要影响途径。 　　（三）额外收入影响 　　目前我国地方政府为了扩展自身收入，往往会通过预算外资金和预算外自筹资金的收取来获取自身财政收入的额外增长，例如土地转让收入便是其地方政府财政收入的一大主要来源。由于预算外资金是地方政府征收的未纳入国家预算的财政性资金，因此在该项资金的征收和安排上地方政府往往具有更高的自主权。而房地产企业对于土地的刚性需求又使其不得不接受地方政府在土地出让金上的机制规定，因此房地产企业的土地购买资金是其发展过程中必须支出的费用，这些费用便构成了地方政府财政的额外收入，从而影响我国地方政府的总体财政收入规模。 　　地方政府收入与房地产业相关性实证研究 　　通过以上分析可以发现，房地产的发展对地方政府的财政收入存在较多的影响途径，但是对于不同地区的地方政府，由于当地产业结构的差异和地方政府收入来源、绩效成果构成、额外收入占总收入比的不同，地方政府收入与房地产发展的相关性往往存在较大差异。因而通过实证数据分析来了解地方政府收入与房地产行业发展之间的相关性，对于我国政府房地产调控政策的制定和对房地产政策实施过程的监督具有重要的意义。 　　（一）研究变量及样本选取 　　为了有效地度量地方政府收入与该地房地产行业之间的关系，本文选取地方政府财政预算收入完成额作为表征地方政府财政收入的因变量。 　　财政预算收入完成额是指通过一定的形式和程序，由各级财政部门组织并纳入预算管理的各项收入的完成额，是地方政府实现国家职能的财力保证，该统计额包括：各项税收，包括增值税、营业税、消费税、房产交易税等；专项收入，包括征收排污费收入、城市水资源费收入、教育费附加收入、土地出让金等；其他收入，包括基本建设贷款归还收入、基本建设收入、捐赠收入等。为了有效度量政府的实际财政收入，并减少目前规模较大的地方政府负债金额的影响，本文所研究的该指标剔除了地方政府的债务收入，从而可以更加科学地研究地方政府财政收入与房地产发展之间的关系。 　　在自变量的选取上，本文为了有效地度量地区房地产业的发展，选取房地产开发投资完成额、住宅投资完成额、商品房销售额、住宅销售额四大指标，从房地产业的供给、需求两方面对地区房地产业的发展进行刻画，从而更加详细科学地考察房地产业发展对地方政府财政收入的影响。各指标具体介绍如下： 　　房地产开发投资完成额指以货币形式表现的房地产开发企业在一定时期内进行房屋建设及土地开发所完成的工作量及有关费用的总称。房地产开发投资额是完成的实物量