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如何避免城镇化被“房地产化”误区 　　内容摘要：当前我国城镇化进程中存在局部地区过度依赖房地产业，过高地价推高房价，城市扩张大建空城的现象，影响城镇化的健康持续发展。本文在探讨城镇化被“房地产化”的危害的基础上，提出如何避免城镇化陷入“房地产化”误区的建议：一要避免地方政府对土地财政的过度依赖，深化财税体制改革，使地方政府财力与事权相匹配。二要采取多种措施加强房价管控，构建多层次的住房供应体系，推进公租房和保障房建设，实现农民工的“安居梦”。三要加快战略性新兴产业和现代服务业的发展，减弱对房地产行业的依赖，使城镇化建立在多元坚实的产业基础上。四要转变大拆大建的房地产业发展方式，提高城市建设效率，实现城镇化的健康持续发展。 　　关键词：健康城镇化 房地产 土地财政 农民工住房 　　城镇化是未来中国经济最大的潜在内需和持久的增长动力，对房地产行业来说也是重要的发展机遇。我国城镇化进程中，人们的“吃穿用”需求已经基本满足，但“住行学”刚需还很大。城镇化的核心是农民工市民化，市民化不仅仅是户籍的变更，更重要的是让进城人口实现安居和乐业。随着城镇化的推进，越来越多的农村人口向城市转移，会形成对住房的大规模、多层次、多样性的需求。据测算，未来10年，每年新增城镇人口将达到2000多万人，每年需要商品房至少6亿平方米以上。新型城镇化不仅会带来城镇增量人口的住房需求，还会释放已被计入城镇人口的住房需求。这部分人口主要是生活工作在城市但是没有能力买房无法融入城市的“半城镇化”人口。基本住房需求被满足的同时，进城人口需要大量医院、学校等公共服务设施与之相配套，这对房地产行业的投资和建设也提出了相应要求。集中爆发的存量住房需求以及同步攀升的增量住房需求，再加上配套的基础设施投资需求，可以想象，未来城镇化将为房地产行业带来难得的发展机遇。虽然城镇化为房地产业带来重大机遇，但城镇化不能被“房地产化”，城镇化不能建立在单一的房地产业的基础上，健康的城镇化需要多元产业支撑和坚实的实体经济基础。 　　城镇化进程被“房地??化”表现及危害 　　新型城镇化给房地产行业带来的机遇让很多人兴奋，但也有很多人担忧城镇化变成新一轮“造城运动”和“房地产化”，使城镇化陷入误区，好事办歪。城镇化进程中的“房地产化”问题，主要表现为地方政府在城镇化发展思路上，走城市规模扩张之路，过度依赖房地产行业，忽视产业的协调发展、城市质量的提升和城市软实力的建设；在城镇化发动机制上，主要采用政府发动型机制，过度依赖土地财政，使得过高地价推高房价，挤出居民消费，挤出农民工，挤压实体经济发展。城镇化进程中房地产业很重要，但是其不良发展不仅阻碍城镇化的健康持续发展，而且不利于我国整体经济的转型和社会的稳定。 　　首先，地方政府过度依赖土地红利，有可能陷入“卖地财政”陷阱，债务风险不断累积，这种发展模式难以为继。 　　当前我国正处于城镇化加速发展阶段，无论是基础设施建设还是提供基本的公共服务，都需要大量的资金投入。地方政府财力与事权不相匹配情况下，不断攀升的土地价格容易使地方政府陷入“卖地财政”陷阱。土地所有权政府垄断的局面为地方政府带来了大量土地转让收入，土地财政成为地方政府增加财政收入、发展地方经济的重要手段。据财政部统计，2011年地方政府国有土地使用权出让收入超过3万亿元，相当于地方政府财政收入的80%以上。这种以“征地—卖地—收益”为主要环节的粗放式土地经营与使用在为地方政府带来丰厚收益的同时，削弱了地方政府转变发展方式的动机，使得地方政府的债务风险不断积累。由于土地财政基本上属于“一次性财政”，以土地抵押为支撑的地方政府融资平台已经积累了巨额的债务，土地财政已成为地方债务最大的法律风险来源。2010年度审计署审计报告显示，截至2010年底，全国省、市、县三级地方政府性债务余额共计107174.91亿元，债务余额中银行贷款为84600多亿元，占全部债务的79%。而银行的这些贷款，大多数是以土地做抵押或主要依靠土地收入偿还（杜晓、李媛，2011）。 　　其次，过高地价推高房价，也推高了居民的生活成本，不利于农民工“住有所居”和融入城市，对农村转移人口具有“挤出效应”。 　　城镇化进程中人口由农村向城市转移，关键是推进农民工市民化，让他们实现市民梦、安居梦、创业梦。有研究显示，在其他条件不变的情况下，土地价格越高，意味着在该地区生活成本（例如房价和交通成本）就越高，如果这些上升的成本不能被技术进步或者集群收益所抵消，劳动力就必须退出该地区（中国经济增长前沿课题组，2011），即形成对人口的挤出效应。目前我国城市房价高涨的同时，农民工的工资却没有实现相应幅度的增长，过高地价推高房价使农民工难以在城市“扎根”。统计显示，从2002到2012十年间，全国商品房平均售价涨幅高达