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国内旧工业建筑商业改造分析 　　摘要：商业改造作为旧工业建筑改造的重要组成部分，在保护了旧有工业文化的同时，也是对区域经济的良好提升。该文通过对国内旧工业建筑改造案例的调查，分析研究其中商业的分类、空間布局以及影响商业形成的相关因素，最后提出些商业改造的建议。 　　关键词：商业改造；旧工业建筑；商业氛围；历史文化；空間布局 　　中图分类号：TU-27 　　文献标识码：A 　　文章编号：1008-0422（2013）01-0069-03 　　1 旧工业建筑商业改造定义及其发展状况 　　“旧工业建筑”是指那些仍在建筑的使用年限内，却因为城市产业结构和用地结构的调整，造成建筑原有的功能、形象不适合新时期社会发展的要求或者由于管理经营不善而被弃之不用的工业建筑。而商业改造则是指以提供进行商品交换包括文化、饮食、娱乐、购物等活动的商业空間为目的的改造行为。 　　国内旧工业建筑商业改造的实践活动起步较晚，最早实施的案例为北京双安商场，双安商场的成功也拉开了国内旧工业建筑改造的序幕。国内的旧工业建筑商业改造可以分为两个阶段： 　　第一阶段摸索阶段：包括早期双安商场、798等。这一阶段的改造主要是由民間力量和投资者自发组织起来的，因而，这一阶段的改造相对较少，而且完全处于摸索阶段。 　　第二阶段高速发展阶段：包括政府、投资方、原建筑产权所有者等联合参与或独立进行改造再更新，使得大量的改造活动在全国大量的展开，据不完全统计，以北京、上海、武汉、沈阳、深圳、南京、天津等城市为例，就有旧工业建筑商业改造案例数十处。 　　与国外同类改造活动相比，国内相关的研究滞后，大部分的研究集中在办公loft、文化产业园、博物馆的营造上，较少从商业的角度来对旧工业建筑进行研究，这也使得相关实践缺乏理论指导，商业改造水平参差不齐，因而急切需要对旧工业建筑的商业改造进行系统的研究。 　　2 商业改造的分类 　　2.1商业街 　　这类改造主要是通过保留原有旧工业建筑以及街景，形成具有历史时代特性的商业街。商业街的改造模式注重历史原貌的还原，商业多以中高端餐饮、娱乐以及特色专卖店为主。 　　2.2购物中心 　　以购物中心为改造目的的旧工业建筑多位于城市较繁华地段，交通便利，而且有着比较大的体量，能够包容各式各样的商业业态。 　　2.3复合型商业 　　复合型商业主要是指改造后的工业厂房功能多样化、复合化，不只包括商业方向的改造，而且包含博物馆、城市公共空間、loft办公等方向的改造，以两种或两种以上组合呈现，形成复合的建筑空間。这种类型的商业改造对建筑的结构要求较小，功能的组成上也比较灵活，改造后的适应性很强，因而成为目前国内最常见的改造形式。 　　3 影响商业改造的因素 　　旧工业建筑改造中商业的形成和发展受到多方面因素的制约和影响，如项目本身的背景和规模、项目的周边环境、项目在城市的地理位置、项目的规划及定位、后期管理等都对旧工业建筑的商业改造结果有着非常重要的作用。 　　3.1背景和规模 　　根据建筑的历史背景不同，商业的组织形式也有着很大的不同。对于历史悠久或建筑风格独特的旧工业建筑，适合改造成与旅游相结合的商业，上海1933老厂坊就属于这种改造形式（图1）；而对于一般性的旧工业建筑，这些建筑有着一定的历史内涵，这类的厂房可以进行适当的保留而形成艺术区或者产业园，商业以附属型商业的形态存在；另外还有些改革开放后的厂房，这类建筑的价值不高，改造的尺度可以比较大，可以做商业卖场等。 　　同样，旧工业建筑的规模对商业的形成也有很大的影响。不同的商业组织对商业的规模有着不同的要求，因而，较小规模的旧工业建筑商业改造项目中，商业多组织成商业街或者复合型商业的模式，只有当规模达到足够大，才考虑商业中心的商业模式。 　　3.2周边环境 　　改造项目的周边环境直接影响改造型商业的形成，不同的周边环境意味着不同的人群结构、交通状况，针对这些社会因素，会制定相应的商业策略和商业目标，其商业的构成、商业的定位、和商业的比重也会有着很大的差异性。如上海创意，幸福湾中的商业受周边商圈的影响，普通的商业模式已经达到饱和，但另一方面区域内商业餐饮存在一定的空白，因而以此为突破口，整个项目定位为餐饮为主、娱乐为辅的商业策略，这样，通过商业的互补性避开了和周边商业的竞争，达到了很好的效果（图2）。 　　3.3地理位置 　　旧工业建筑在城市中的地理位置对旧工业建筑改造中的商业发展有很大的影响。其地理位置分为两种，一种是位于市区中心地带，周边经济比较发达，消费水准比较高，商业的形成较快，容易营造出比较成熟的商业氛围。另一种是位于城市的次中心区，周边的城市居民密度较低，经济水平不高，周边的商业还处于发展阶段，未形成规模。如上海半岛1919，商业只占整