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住宅开发成本控制管理探讨 　　摘要：住宅开发成本与项目的各个环节密切联系，工程建设的各个阶段也影响着建筑工程成本。本文详细阐述分析了住宅项目在开发过程中成本控制所存在的问题，并针对这些问题提出了有效的控制措施。 　　关键词：住宅开发 ;成本控制 ;控制措施Abstract: All aspects of residential development costs and project of close contact, each stage of engineering construction also affects the cost of construction project. In this paper, analysis of the problems of the cost control in the process of development of residential projects, and puts forward effective measures to solve these problems. 　　Keywords:Rresidential development; cost control; control measures 　　中图分类号：F045.33文献标识码：A 文章编码 　　 　　 　　0 引言 　　住宅开发的终极目的是客户与开发商的双赢，即满意的产品、口碑及利润。但在开发过程中经常出现工程成本的三超现象，即概算超估算、预算超概算、决算超预算，严重影响了建筑工程投资效益。为此，有效合理地确定工程成本就愈发重要，合理使用人力、物力和财力，有效控制项目投资，提高工程项目的投资效益。本文着重探讨了住宅开发项目成本中存在的问题，并对其进行了研究，提出了有效的控制措施。 　　 　　1 施工前期的成本管理 　　1.1住宅楼在投资阶段成本控制问题与解决措施 　　工程成本控制目前最主要问题是缺乏前期控制依据，只能依赖决策者本身的经验或已完成的项目工程成本来进行估算。使工程成本很不准确。 　　住宅楼在投资阶段对成本控制的措施为：①产品定位，针对项目的具体特点，如地价、位置、容积率，购买群体等等，对产品有明确定位，并细化到外立面效果、大堂风格、绿化树种档次等。并需掌据大量的基础资料，如地质状况、环境状况、道路状况、电路状况、所需材料设备的费用等资料；②选择最合理的设计和施工方案，根据大量的国内外统计资料，在项目的方案优化设计阶段所能节省的工程成本达到80%左右，因此前期工作在工程成本中最为重要，也是决定工程成本是否合理有效的重要因素；③确定合理的基准参数和评定价格。在国家现行价格体系和税务制度下，计算分析工程??目范围内的费用和效益，分析预测工程项目的清偿能力和盈利能力，并且认真考察工程项目的财务可行性。 　　1.2 住宅楼项目在设计阶段成本控制存在的问题与解决措施 　　在设计阶段存在的主要问题为：①投资控制和技术设计结合不紧密。设计人员与成本人员虽然职责不同，但应相互结合，不能过于分离。实际工程中，设计人员需进行现场调查，根据实际情况选择最优方案进行设计，还要在不同阶段向成本人员提供数据资料，供其做出正确的估价或预算；②设计人员在工程设计中无任何经济责任意识，对成本的控制认识不够，一味注重产品的外观效果及安全耐用，并将一些试验性的材料方案用于工程中，忽视产品设计的经济性，造成了明显的浪费。 　　解决设计阶段成本控制问题的主要措施为：①建设单位重视设计阶段的成本控制。虽然设计费占总工程费用的比例很小，但设计阶段对工程成本的影响是深远的。建设单位要设计阶段往往是技术部门与设计院沟通，投资控制及预决算部门缺乏设计阶段的把控，把重点放到了项目的实施阶段，这样确实一种亡羊补牢的行为；②切实推行标准设计和限额设计。限额设计能够有效防止建筑中三超现象的出现，是控制工程成本的核心。标准化设计开发企业对不同档次产品有明确的标准作法，并对每一个细步材料有明确的成本控制限额，缩短了设计周期，并做到产品的统一性，为今后的施工提高了速度。 　　 　　2 住宅楼施工过程中的成本控制 　　2.1 做好住宅楼施工项目成本目标责任制 　　要保做好住宅楼施工项目的成本控制，首先应当明确住宅楼施工项目责任，即要控制好施工项目成本制定成本责任制。施工项目部要以施工项目经理为核心，有施工项目经理将成本目标和相应的责任进行分解，将具体的职责分解到具体的工作人员身上。通过对项目经理部各个管理部门和全体人员分析，督促其挖掘降低成本的潜力。同时每个月（或季度）还要对各成本目标责任人员进行考核，并根据其完成的情况给予奖罚，以来控制住宅楼施工项目的成本。施工过程中具体的责任制度可以参照下表。