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对老年房产开发与设计探究 　　中图分类号：F293.35文献标识码：A文章编号： 　　 　　随着社会老龄化的速度加快，养老问题也日益被社会各界所重视，与养老相关的各种产品也推陈出新，老年房产就是近几年房地产市场出现的新产品，黄岩慈济老年健康中心“以下称慈济健康中心”就是新型养老模式与房地产开发结合的一种尝试。 　　1.国内老年房产的现状 　　目前国内专为老年人居住的社区大致可分为三类：一是政府福利机构开办的非营利的传统养老院，目前国内的养老院、敬老院多为此类，居住模式多为宿舍类，经营方式为非营利经营；二是私营企业或政府相关机构创办的营利性的养老场所，如北京英智老年公寓、上海东方老年公寓。此类老年公寓硬件设施好、服务专业，居住模式多为酒店式、医院病房式，通过房间出租和收取服务费获得收入，为营利机构；三是以营利为目的或营利和福利相结合的房产开发，如北京太阳城、上海亲和源、杭州的金色年华等，此类老年公寓的居住模式和经营模式都体现多样性，有居家套房式、酒店客房式、医院病房式、宿舍式等，主要通过售房和物业服务获取收入，属于房地产开发项目。“慈济健康中心”就属于第三类，它是由当地慈善机构和地产商共同开发经营的兼具福利性和营利性的项目，是一个针对当地中高端老年人的养老、养生社区。如图1（鸟瞰图）： 　　 　　图1 　　2.齐备的配套设施 　　老年房产区别于普通房产具有“一低二高”的特点，即低容积率、高比例公建设施、高水平的社区服务。 　　老年人由于其生理条件的限制，外出活动不便，所以，针对老年人的生活配套设施均需在社区内配套齐全。除配备普通居住区必须的配套外，“慈济健康中心”还配建了食堂、医院、老年活动中心这三样针对老人服务的配套设施。 　　随着自理能力的下降，许多老人已无力完成每餐烹饪的任务，社区的食堂就自然成了其最好的用餐选择，考察杭州“金色年华”老年社区食堂时，老人关注最多的就是食堂；老年人随着生理衰退，需要比年轻人提供更频繁的医疗服务，所以在老年社区中，必须配备医务室，条件允许的话配备社区医院；食堂、医院服务于老人生理方面的需求，社区活动中心则侧重服务于老人的心理需求，老人在老年社区中，需通过各种活动及兴趣班重新建立人际关系，并在其中得到精神方面的追求及满足。 　　3.优质的自然环境 　　老年公寓的开发选址要求空气清新、远离喧嚣和污染，从现有的案例看，已建项目均在市郊环境优越之处，“慈济健康中心”也不例外，它位于黄岩市郊的新区内，远离市区的嘈杂，并有河道等优质景观元素，为项目的环境开发创造了先天条件。 　　设计上，建筑底层大多架空，留作绿化或活动场地，尽可能多的创造绿色空间。 　　4.院落式的围合布置 　　规划设计中，建筑与建筑之间均用连廊相连接，不但创造了多个各具特色的院落空间，也给老人提供了能通达各处的风雨廊道，为老人的出行提供了便利。，图3（主入口透视图）。 　　 　　 　　图3 　　5.多样性的居住模式 　　根据老年人身体差异、经济条件及护理级别的不同，居住模式也体现多样性，一般包括居家式的套房住宅、宿舍式的公寓以及医院式的养老病房。三种居住模式适合不同的老人，管理、经营方式也各异。居家式的套房为两室两厅或一室两厅设计，一般供生活能完全自理的夫妻两人居住，可偶尔留宿前来探望的晚辈；宿舍式的公寓提供给需要日常护理的老人，一般两人一间，带有卫生间和简易厨房；医院式病房提供给需要医疗护理的老人短期居住。 　　“慈济健康中心”根据以上三种模式划分成了三大区块，套房式住宅位于地块南侧，医院式病房位于最北侧，中间区块为宿舍式公寓。区块之间由配套设施相隔，保证了各区块的相对独立性，避免相互之间干扰，也便于管理。如图6。 　　除以上三种居住模式的产品外，项目还设计了一部分酒店式的疗养房，按四星级酒店的标准设计，主要提供给短期疗养居住的高端消费的老人，同时给探望老人的子女提供住宿便利。 　　 　　 　　 　　 　　 　　图6 　　6.“三方并举”的营利模式 　　和普通住宅房产获取利润方式的不同，老年住宅的营利应通过“三方并举”的方式：销售、出租、物业服务。 　　不同的居住产品，适用不同的营利方式。如杭州金色年华项目，产品分三大内容，营利方式也分三种，“慈济健康中心”也采用类似模式，根据开发商的设想，南侧套房式住宅均按普通房产销售产权，宿舍式公寓以出租的方式运营，最北边的病房结合老年医院经营。套房式的住宅均以出售产权或者使用权的手段营利，等同于现在的房地产销售，除了老年人因自身需求购买以外，还吸引了部分投资客，北京太阳城还根据老年人的特点提供了特色的金融服务，降低了老年人购买的门槛。宿舍式的公寓，以按年或月出租的方式收取租金，并收取一定的服务费，类似于目前主流的老年公寓；医院式病