磐城地产公项目可行性研究报告.docx

磐城地产公司房地产项目可行性研究报告二〇一四年五月一、前言房地产行业发展迅速，已经成为我国国民经济的重要产业之一，房地产市场的健康稳定发展对国民经济有着重要的意义。而对房地产开发商而言，房地产项目具有资金需求量大、项目周期长、易受宏观经济形势及政策影响等特征，进行科学而全面的项目可行性分析是规避风险、做出正确决策的依据。可行性研究是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析的科学论证，在投资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。项目可行性研究是建设项目投资决策和编制设计任务书的依据，同时也是项目建设单位筹集资金的重要依据。在法律层面上，可行性研究是建设单位与各有关部门签订各种协议和合同的依据，也是建设项目进行工程设计、施工、设备购置的重要依据；最后，可行性研究是国家各级计划综合部门对固定资产投资实行调控管理、编制发展计划、固定资产投资、技术改造投资的重要依据，也是可行性研究是项目考核和后评估的重要依据。随着磐城地产集团房地产业务不断扩张，土地储备力度逐渐加大，未来发展对新项目的需求越来越强烈。为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避签约风险，提升磐城地产集团竞争力，特制定可行性报告内容指引。二、可行性报告内容指引磐城地产开发公司于2010年开发建设北京师范大学青年公寓，现已交付使用。目前公司亟需开发建设新项目，以保证公司的持续运营和发展，维持和扩大磐城地产在南京市场上的品牌影响力。赛车场地块规模适宜，土地价格较低，处在市政规划发展用地，发展较快对磐城地产公司的持续发展和战略布局都有非常重要的作用。1、外部环境（1）项目现状2008年9月9日，“烂尾”10年之久的留诗山剩余段市政道路正式动工，这是今年纳入市政府计划的在金鼎地区打通的第一条“烂尾”兼“断头路”，建成后将完善周边路网，极大改善该区域的投资环境。该道路总投资3000多万元。改造后长1435米，道路宽为36米，双向四车道，其中机动车道宽为8米，非机动车道宽为3．5米，在两边机非车道之间还有各两米的绿化带，两边人行道宽为4．5米。“改造时将保留16米宽的混凝土路面，再在机动车道两侧增建绿化带、非机动车道、人行道等。”据该负责人介绍说，该道路改造的同时，将从路面设计、管网、绿化等多方面进行重新规划建设。A017地块属于唐家湾镇范围，临近珠海市高新区，珠海市政府在《珠海高新区建设滨海智慧新城行动计划（2013年—2017年)》中明确指出要打造珠海形象主门户、高新产业主战场、科技教育主阵地、文化展示主平台的总体定位，全面加快高新产业企业扎堆，创新资源集中、创新人才聚集的珠海北部滨海智慧新城建设步伐，当好珠海科学发展的主力军。同时提出三大建设任务，即建设“生态宜居”、“智慧宜业”、“多元共生”的唐家湾。因此本项目的发展得到了珠海市政策的支持。珠海市政府将围绕珠海市新一轮的空间布局，统筹社会、经济、环境，重视经济与生态的可协调发展。在环境建设方面，要构建具有珠海特色的“森林之门”，打造珠海绿色生态主门户形象，推进淇澳生态岛建设，打造高端生活新名片，依托TOD开发理念，打造以人为本的绿色低碳生态系统；在经济发展方面，要提升城市管理信息化水平，打造智慧城市，加快前环总部组团建设，打造经济发展新增长点，推进后环商贸组团建设，打造唐家湾新城核心区，实施北围基础设施的建设，打造唐家湾交通新枢纽完善科技创新海岸配套功能，打造高新产业主战场，择优选点推进城市更新，引导城市改造新模式。这些政策是实现高端消费服务的需要，可以利用良好的滨海景观资源形成办公、金融、娱乐等完善的城市核心区域。开展周边村落用地改造工作，建设科技路、留诗路等市政配套道路，分期开发港湾大道东侧保留的居住用地，努力将唐家湾镇打造成为区域性的休闲中心、居住中心、娱乐中心、商业中心、和科技文化中心。（2）交通环境本项目地块位于唐家湾镇高新区发展的金鼎核心片区，紧邻珠海国际赛车场、高新区管委会。随着越来越多的企业进驻以及经济的发展，高新区的置业需求将越来越大。距离城规珠海北站仅4.4公里；距离城规唐家湾站仅3.4公里；距离国际赛车场1.2公里；距离珠海市金鼎汽车客运站2.2公里；距离距离留诗山1.8公里、距离珠海高尔夫山庄和珠海高尔夫俱乐部不到2公里；距离港湾大道约1公里。（3）项目渊源唐家湾地处于珠江出口西岸，北倚青葱翠绿的凤凰山麓，面向浩瀚的南中国海，十几千米长的海岸线蜿蜒而上，山色水影交融，风景迷人。辖区内的淇澳岛是着名的生态岛和旅游度假胜地，湿地生态良好，8000亩的淇