农村宅基地使用权登记发证工作中疑难问题探讨.docVIP

农村宅基地使用权登记发证工作中疑难问题探讨 　　摘要：宅基地使用权登记发证涉及农村千家万户，关系到广大农民群众的切身利益。近年来，由于受工作经费匮乏及相关法律政策束缚等因素的制约，农村宅基地使用权登记发证工作进展缓慢，权属纠纷日益增多，出现了一些亟待解决的突出问题。本文即针对农村宅基地使用权登记发证工作中的疑难问题，提出了解决的办法。 　　关键词：农村宅基地；使用权；登记发证；一户一宅 　　中图分类号：G812.42 文献标识码：A 　　农村宅基地使用权登记发证工作的意义 　　宅基地使用权是农民安身立命的根本，对农民的生产、生活和农村秩序的稳定具有重大意义。 　　 （一）提高农村宅基地的使用效率，促进新农村建设 　　我国处在城市化过程中，长期以来农村居民点无效扩张导致农村建设用地使用效率低下，其主要原因就是农村居民获得宅基地成本低，一户多宅的现象突出，城市化进程中大量农村村民已经迁往城市居住，并且已经获得了城市社会保障，但在农村还拥有宅基地。这现象大量存在，导致城市建设用地与农村建设用地同时增加，进一步加大了耕地资源保护的难度。宅基地产权登记发证工作不仅可以有效禁止无效宅基地需求，还可以通过进行新农村建设提供农村基础设施，消灭空心村，有效提高村庄土地资源的节约利用水平。 　　 （二）强化农村宅基地的社会保障作用 　　对农村宅基地使用权登记发证的规范，进一步强化了农村宅基地的社会保障作用。对符合标准的宅基地进行产权登记，既可以在法律上对村民的合法宅基地进行有效保护，也可以防止农村建设占用大量的优质耕地资源。 　　 （三）明晰了宅基地的产权定位 　　长期以来，由于缺乏明确的产权登记要求，很多县城居民出于各种考虑，购买农村的宅基地及其各类小产权房，引发大产权纠纷。在法律上禁止对城市居民宅基地产权登记，可以防止城市居民在法律缺失情况下购买小产权房，从而有效保护了城市居民的合法权益，在法律上进一步约束了小产权房的需求。 　　农村宅基地使用权登记发证工作中的疑难问题 　　 （一）农村宅基地使用权权属调查 　　1、存在的问题 　　一是是指界时双方不同时到场，有时只是单方面指界或有一方并非权利人到场或是其家人到场指界，使指界结果存在不准确或不成立，易造成邻里矛盾引起纠纷，给土地管理工作带来不必要的麻烦； 　　二是对于其邻宗地是耕地、道路等需由村主任亲自指界的，根本不用其到场或其不到场指界，只是宅基地使用权人一句定论，从而会引起村集体与个人的矛盾纠纷； 　　三是在界址调查时不设立界址标识，不喷涂标志，不钉桩等，只是双方权利人口头说明界址，给以后工作带来隐患； 　　四是对宅基地无围墙、栅栏等界标物的，也给办理土地使用证，这种状况就应按批准面积办证，然而事实存在扩大批准面积进行登记发证的现象； 　　五是最主要的调查表邻居指界签字不真实，有的存在不能到现场签字，或是他人代签。更有甚者把地籍调查表给用地户，国土所管理人员放手不管，让用地户拿去找邻居签字，严重的违反工作纪律和工作程序。使指界签字存在不真实，造成各种纠纷的发生。 　　解决对策 　　界址调查是权属调查的核心，关系到土地位置及权属范围的确定。单位使用的土地必须由单位法人代表出席指界并出具法人代表身份证明，个人使用的土地须由权利人出席指界，并出具身份证明。需要委托指界的，需出具法人代表身份证明、委托书和本人身份证明。界址的认定必须由本宗地及相邻宗地使用者或委托代理人亲临现场共同指界，认定界址点及界址线，设立明显界址标志。经双方认定的界址必须由双方指界人共同在地籍调查表上签字盖章。决不允许把地籍调查表给用地户，让其自己找邻居签字。需在调查员的监督下进行。指界千万不能马虎，此方面的工作是极易引起权属纠纷的关键环节，所以必须按程序、依规章进行。为土地登记发证工作奠定良好的基础。 　　 （二）“一户一宅”科学内涵的界定 　　关于“一户”的概念，土地管理法规、政策并未说明。正因此，许多农村宅基地使用权的混乱现象的致发因素应追溯于对“户”这一概念理解上的差异。 　　对“一户一处宅基地”原则应进行客观合理的修正，把“一户一宅”理解为对宅基地使用权初始取得上的限制，而不是运行中的绝对限制，允许在农村宅基地的实际运行过程中存在合法的例外。即在新的制度下，突破一户一宅的原则，建立以一户一宅为原则，特殊情况可以拥有两块以上的宅基地，并给以法律的明确规定。具体来说就是: 　　在农民以户为单位向其所在集体申请取得宅基地使用权时以此作为一个重要标准严格审查，对于符合用地标准的农户予以批准。 　　2、在农村宅基地使用权的运行中，允许合法例外存在，但有关法律必须对例外情形以列举的方式明确规定，防止任意扩大例外情形的范围。一般来说，主要存在以下几类情况: 　　 （1）因宅基