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路林“三三式”基金生意经 　　开发商与基金一向以“美女选婿”的合作模式，在上海中城联盟投资管理股份有限公司（以下简称“中城投资”）这里却变了阵，成了“美女们”排队候选。这事从观感上很奇怪，但从数字上看，其实并不奇怪。 　　十年深耕，无论是人的效率、钱的效率还是时间的效率，中城投资都让投资人受益匪浅。审计数据显示，从最近三年财务数据看，中城投资保持了收入、利润总额、净利润的同步增长，盈利能力稳定在投资基金行业平均水平之上；自2006年起，中城投资每年全额分红，截至2011年底，初始投资人投资本金已经全部收回。最近五年，净资产回报率均在15%以上。 　　三三式基金生意经的出炉伴随一个大的价值判断，即做“价值增值”。“价值增值”是常识，却也是核心商业天条。但很多公司只是把它作为广告词来用。路林认为，如果不能深入理解价值增值，中城投资也很难把这个常识坚持十年。具体而言，价值增值有三个纬度的内涵。 　　第一是战略。何谓战略？战略就是要干什么，要有所为，有所不为。路林举例说，你选择要和章某某结婚，就意味着要放弃林某某、范某某、刘某某。这就是战略选择，你要认。房地产金融并不是并列词组。 　　“房地产+金融”，是偏正词组“房地产的金融”，本质上姓“金”不姓“房”，就如同中国农业银行姓“金”不姓“农”一样，强调房地产基金管理机构的金融属性，就是基于价值增值的战略选择。 　　第二是商业模式。怎么干？比如，我们使用百度搜索，搜索结束，与百度就没有什么事了。如果还想让用户留下来多待一会儿，这就需要百度搜索功能基础上再设计商业模式。 　　第三是以明星制基金经理人组成的核心团队。就是谁来干。从行业发展特征看，投资行业是“高智”行业，优秀的人才团队尤为重要。价值增值背后最不可缺的部分，路林称之为“关键先生”，一位叫核心资本，即硬实力，一位叫核心团队，即软实力。从基金行业发展的规律看，软实力这位“关键先生”通常把握基金业生态主导权。 　　十年时间，路林把战略和商业模式结合起来，找到最符合市场需求、风险收益比合理的组合，通过???心团队，实现价值空间的最大化和最优化选择，衍生出“三三式”基金生意经。 　　何谓“三三式”生意经？中城投资副总裁孙树涛解释说，这是中城投资的看似独特实则回归行业常识的思维和行为框架。 　　首先，要像三明治一样看待和设计金融产品，它由接口投资人的基金产品、接口受资人的投资品和金融产品挂钩的基础资产构成，每层都有其清晰的边界和价值逻辑。 　　然后，作为私募投资管理机构，应该有一个完整建制的执行经理层，从精明强干到成熟老道，分别专事管理对口的分层产品，并融合为基金经理团队。 　　如此，顺应产业市场和金融市场发展阶段，专注于不同阶段的产品重点和价值来源，以有效的基金经理驱动和配置，提供给市场不同级别的基金产品。从最简单的单品种“西瓜”到搭配后的“果篮”，最后是高附加值的“果盘”。 　　“单卖西瓜”时代的1.0产品 　　2002年，在一次中城联盟投资专业委员会内部交流中，南都集团董事长周庆治提出成立一个专业投资管理公司、发起产业投资基金想法。这个想法得到了包括深圳万科、北京万通和河南建业在内的12家成员企业的积极响应，上海中城联盟投资管理有限公司诞生。2004年4月，路林应邀成为了这个企业的实际操盘者。 　　严格意义上说，早期的中城投资业务有同人票友性质，着眼于在中城联盟内部成员间建设互利共生的生态关系。彼时，“121号文件”还没有出台（该文件要求开发项目自有资金量达到35%），房地产企业的融资限制并不严格，中城联盟成员总体上并不缺钱，仅仅是在季节性或政策性窗口期“手紧”。路林回忆说，中城联盟投资基金的诞生可以说是现实和理想结合的产物。现实的一面是，成员企业面对市场波动或项目销售时机选择不当，短期内资金紧张，甚至会出现财务危机；理想的一面是，中城联盟投资基金的成立为联盟成员企业搭建起一个调控蓄洪的蓄水池、资金池。 　　路林将那个时期的业务称之为1.0产品。根据路林的解释，这个1.0产品的特征就是联合几个合格投资人通过基金的组织形式，为单个项目提供一种补充融资，属于专项基金。这种融资手段相对于开发贷等融资渠道是短期性、补充性的，从某种意义上来说，它只是基金的一种原始形态。它偏重项目融资这个概念，而非强调产品的金融属性。 　　因此，中城投资1.0产品具有“三三式”基金的第一阶段特征：项目经理对接单个项目，基金产品对应的标的都是基础资产，融资性质是债权，而且是短期贷款。 　　一年之后，“121号文件”出台，中城投资的价值也随之而起。2004年，中城投资开始通过联合投资的形式开展私募业务，联合多个投资人合伙投资一个项目，中城投资也开始进行投后管理和顾问服务。 　　路林认为，作为一个初级产品，1.0产品有其合理性，