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中小户型住宅面临困境及解决对策 　　【摘 要】目前我国商品房住宅市场呈现出总需求巨大而有效需求不足，有效住房短缺而商品房空置等非均衡现象。通过对其形成原因的分析即房地产开发企业逐利扭曲房地产市场和政府制定的保障房政策、限购政策对中小户型住宅的影响，依据当前快速发展的城镇化、旅游地产以及购房者的特点，提出以发展旅游地产调整住房市场为主体，辅之以完善的政府职能、社会保障制度，培育健康合理的购房观和企业社会责任感的建议，以期实现社会、经济、生态效益的最优化。 　　【关键词】中小户型住宅；保障房；旅游地产 　　一、中小户型住宅面临的困境 　　1.1 房地产市场畸形发展，排挤中小户型住宅的发展。 　　房地产开发企业扭曲房地产市场结构。在土地供给垄断的情形下，市场中并不能做到住宅产品的供给量调节。当土地的供给有限时，投资者就根据产品产值、产品利润率、规模收益和市场中的收入层次选择产品的高档与低档、户型的大小并形成不同的产品差别化。房地产开发企业为了追求高额的利润，开发别墅、高档大户型住宅，排挤中小户型住宅、廉租房和经济适用房[1]。合理的房地产市场结构应该是普通居民居住的中小户型住宅占80%，富人居住的高档大户型住宅占15%，廉租房占5%，而2010年90平方米以下住宅的销售套数为3687359套仅占住宅总销售套数8817526套的41.8%，远低于合理的市场需求。 　　1.2 近年来国家大力扶持保障性住房的发展 　　（1）“十二五”期间保障房的发展目标是5年建成3600万套保障房。平均每年投资预计一万亿元，这其中财政投入约占20%，贷款约占50%，其他资金来源（私募、信托、股权）大概占10%，社保基金约为5%-10%，还有10%的资金缺口，但随着金融创新和制度的不断完善、政府调控力度的加强，保障房的建设和运营还是可以实现的[2]。 　　1.3 中小套型住宅因限购政策的影响而发展动力不足。 　　国家在调控房地产市场时，不仅没有控制住房价，反而压制了刚性需求。首先，表现在住房结构方面。为了控制房价，早在2005年4月出台的加强房地产市场引导和控制的“新国八条”中就明确提出“改善商品房结构，保证中低价位、中小户型住房的有效供给……”。 　　其次，表现在住宅市场方面。为了防范金融风险，2005年9月银监会颁布了《加强信托投资公司部分业务风险提示通知》，规定只有自有资本金超过35%、“四证齐全”、二级以上开发资质三个条件齐备的企业才能融资，大幅度提高了房地产市场信托的门槛；2007年国税局发布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》规定对土地征收30%-60%不等的增值税。这样就把那些资质级别较低、愿意而且有能力提供中小户型住宅的房地产开发企业排挤在房地产市场之外。由于开发企业的的减少，开发成本的上升，加剧了中小户型住宅的供给压力，受供求关系影响房价必然上涨，对刚性需求一族来说仍是一房难求。2013年3月出台的“新国五条”规定个人出售房产要严格按照转让所得的20%计征个人所得税。二手房交易成本的增加，将促使部分购房需求从二手房市场流向新房市场，新房市场需求量的增加，供需矛盾的加剧，将给新房价格带来上涨压力。2013年1月1日至3月10日，北京纯商品住宅（不含保障房）网签18171套，比去年同期上涨244.5%，纯商品住宅交易均价为22265元/平方米，基本回归至2011年同期均价水平。 　　二、中小户型住宅面临的机遇和挑战 　　2.1 符合城市化进程的需要，适应社会发展的潮流。 　　据统计，我国县域城镇建成区平均人口只有7000人左右，相当多的建制镇居民不足5000人。超过两亿的外出农民工，在县级城市居住就业的只有20%左右，在县域城镇居住就业的不足10%。然而住宅产品的供给量并非是针对普遍性全民需求的，全国每年的商品住宅的供给量仅为400万套到500万套，又分为廉租房、经济适用房、普通商品房、高等房、别墅等，而城市人口已达到2亿多户，供给量仅为3%以下[3]；近几年房价如下图所示又呈现出不断攀升的趋势，抑制了刚性需求加剧了住房矛盾。因此不论从供给量还是价格来看，只有加大中小户型普通商品房的开发数量才能满足我国快速发展的城市化进程。 　　2.2 购房者仍以刚性需求为主，且时间相对迫切。 　　小户型、低配置的房产将是未来的机会，将成为房地产开发企业新的增涨来源。随着城镇化的不断推进，大量的农民进城受资金的限制会将住房目标定在低总价的小户型住宅上。据2010年购房消费者调查分析报告显示，潜在的购房者中，以首次购房的刚性需求占绝对比重，约为60.2%，28.8%的购房者为二次购房。其中，目的是结婚用房的购房者占26.3%，自己无房为目的的占25.5%。 　　2.3 购房者呈现出年轻化、近期收入低、偏向中