广州市“三旧”改造经验总结与创新.docVIP

广州市“三旧”改造经验总结与创新 　　【摘 要】广州市坚持“规划引导、应保尽保、以人为本、能改尽改”的总体策略，把“三旧”改造和产业结构调整、旧城区改造、历史文化保护以及迎接亚运会、创造新生活紧密结合起来，因地制宜合理编制旧城、旧村和旧厂专项改造规划，选择一些试点项目重点以点带面有序推进“三旧”改造工作，创造条件吸引社会各方广泛参与“三旧”改造项目，并且在改造工作中充分尊重改造范围内居民、企业自身的意愿，在政策制定和制度设计上保障居民、企业的知情权和参与权，取得了较好的成效。 　　【关键词】三旧改造；城中村；旧城镇；旧厂房 　　广州市围绕建设国家中心城市的要求，坚持“规划引导、应保尽保、以人为本、能改尽改”的总体策略，把“三旧”改造和产业结构调整、旧城区改造、历史文化保护以及迎接亚运会、创造新生活紧密结合起来，因地制宜合理编制旧城、旧村和旧厂专项改造规划，强化规划引导功能，妥善处理好改造速度与效果的关系，注重选择一些试点项目重点突破，以点带面有序推进广州市“三旧”改造工作。 　　此外，广州市科学统筹改造计划，完善改造政策措施，在市权限范围内出台财税扶持激励政策，充分调动政府、集体、土地原使用权人及相关权利人的积极性，创造条件吸引社会各方广泛参与“三旧”改造项目，实现多方共赢。并且在改造工作中充分尊重改造范围内居民、企业自身的意愿，在政策制定和制度设计上保障居民、企业的知情权和参与权，公开透明操作，和谐推进“三旧”改造。“三旧”改造工作经验具体体现在以下几个方面： 　　（一）城中村改造经验 　　广州市在城中村试点和后期改造中取得了良好的成效，其经验总结如下： 　　1、滚动式推进。从多数村拟定的改造方案看，利用若干周转地块为杠杆、采用滚动迁建、局部置换的方式逐步抽疏和更新旧村并使之趋向城市规划标准是目前各试点村改造的一般做法，这一方面是由试点村采取以村民自主改造为主的模式所决定的，另一方面也是缓解资金压力的必然选择。 　　2、“回迁本村、就地安置”的改造模式。70%的村民有强烈的“眷恋故土”意识，始终不愿离开旧村，并要求在改造中保留具有精神象征意义的历史见证物。村民不愿舍弃故土，其原因主要有三个：一是经济上划算，政府以赎买方式补偿款一般低于自己在地价及出让金全免的土地上新建公寓后的房屋市价减去建筑成本；二是城中村土地多位于黄金地段，回迁旧村，依托所配套的商业设施，可持续地获得土地升值的收益，而政府赎买的补偿则是一次性买断的；三是可保持邻里感和原有的社会人际网络。 　　3、结合市政设施项目来启动城中村改造。各村改造方案均体现了这一点，这有利于排除改造初期部分村民的阻力，并获得一部分来自政府的资金补偿，从而减轻首期资金投入的压力，降低改造成本。例如，猎德村的改造方案就强调先启动位于村内的两条市政规划路建设，所获集体土地及物业拆迁补偿约2.7亿元可作为旧村改造的启动资金。 　　4、大多数村主张采用房地产开发的方式推进改造。从各村的改造方案看，城中村改造都或多或少地采取房地产开发的方式进行（即以多建物业的市场租售筹集改造资金），要求政府给予规划指标和城建税费上的优惠，并坚决主张将开发利润留给村里以支持滚动改造。这一点在地段较好、空地较多、土地升值潜力较大的村表现得十分突出。 　　5、平衡经济利益、建立多元化的补偿机制以推动改造。虽然城中村改造的核心目标是住宅类型的置换和居住环境的改善，但为了筹集改造资金并实现经济最大化，许多村或要求适当提高回迁标准，或提出在未来新村或抽疏后的旧村土地上增加商业功能，进行更多的商业开发，以弥补改造过程中或改造后可能出现的村民出租收益的损失（如，广州市搓龙村改造方案中，无论是新建的农民公寓区还是旧村更新区，都要求规划配套一定数量的商业设施，这充分体现了村民在改造过程中强烈的经济诉求）；在复建用地富余的村，城中村改造大都采取“拆一还一”的补偿安置方式，实行半市场化的社区型改造模式。但对于空地紧张或没有周转用地的村，一般则采取“以商铺换住宅”的办法，这样做，一方面可保障降低建筑密度和抽疏旧村的目标，另一方面又可以有效弥补村民的经济损失（如，石牌村就采取在旧村范围内“以3平米住宅换1平米商铺”的办法平衡利益损失）；据调研接近70%的村民支持城中村改造，提高村内的环境、卫生、治安和生活质量，但实施改造的首要前提是保障村民的经济利益不受损失或在改造后能得到明确的补偿，92%的村民选择“经济收入不能降低”，而其它选项的比例则明显低得多。可见，对经济利益的平衡补偿是顺利推进城中村改造的首要前提，建立多元化的补偿机制是顺利推进城中村改造的重要保障。 　　6、税费优惠和公共设施配套建设等政策的支持。为减轻村集体经济在城中村改造中面临的压力，各试点村都强烈要求政府提供政策上的支持，这些政策诉求总括起来主