高端物业产品市调报告.doc

昆明市高端物业产品市调报告 目 录 1 昆明市高端物业楼盘概况和特征分析（2003-2007年开发） 2 1.1 昆明市高端物业楼盘抽样原则 2 1.1.1 北板块 2 1.1.2 东南板块 3 1.1.3 西板块 4 1.1.4 西南板块 4 1.2 昆明高端物业楼盘 5 1.2.1 各板块高端物业楼盘数量 5 1.2.2 各板块高端物业建筑类型 6 1.3 昆明高端物业开发总量 7 1.3.1 昆明各板块年度开发量 7 1.3.2 2006年高端物业开发量 7 1.3.3 各种建筑类型开发总量 8 1.4 价格走势 9 1.5 总体分析： 9 2 高端物业产品分析 10 2.1 产品特点分析 10 2.1.1 户型面积设置： 10 2.1.2 户型功能设置： 12 2.1.3 户型功能配置： 12 2.2 建筑风格分析 16 2.3 景观分析 17 2.3.1 景观风格 17 2.3.2 景观资源 18 2.4 总体分析 19 2.4.1 户型分析： 19 2.4.2 建筑外观分析： 19 2.4.3 景观分析： 20 3 产品附加值分析 20 4 产品设计亮点与不足 26 4.1 户型亮点设计汇集 26 4.2 户型设计不足 26 5 销售分析 27 5.1 产品分析 28 5.1.1 独栋 28 5.1.2 联排 28 5.1.3 叠加 28 5.2 价格分析 29 6 附表：市场调查表 30 昆明市高端物业楼盘概况和特征分析（2003-2007年开发） 昆明市高端物业楼盘抽样原则 按建筑类型为花园洋房或别墅为原则抽取样本，并按东、西、南、北四个方向分区归纳。 北板块 楼盘名称 业态 开发日期（年） 高天流云小独栋1号 独栋、联排、双拼、叠加别墅 2005 都市枫林 联排别墅.叠加别墅 2006 清水木华 独栋、联排大溪地 金林碧水 实力上筑 世纪城·春城佳墅假日湾香水和风 独栋别墅和联排别墅 采莲郡 花园洋房、联排别墅栋别墅，排别墅，双拼别墅、联排别墅、叠加别墅、织瓦河谷独栋联排、双拼、独联排别墅 独立别墅 分析：( 西南片区邻山近水，自然景观资源较为丰富，昆明高端物业楼盘早期集中在此片区开发，2005年后土地资源及开发量均逐步出现饱和趋势。 ( 从04年起开发重心逐步转移到东南片区及北片区。由于市政规划及自然资源利好，这两个片区开发态势持续放量增长。 ( 西片区开发时间较晚，在自然资源匮乏、经济条件不佳等因素影响下，开发态势始终处于低迷状态。 各板块高端物业建筑类型 分析：( 联排：由于舒适度与容积率的双向均好，同时受市场与开发商欢迎，在高端物业中大量采用这类建筑类型。 ( 独栋：舒适性高，容积率低，客户群体较小，在高端物业开发早期对楼盘定位较高时，大量采用这类建筑类型。 ( 叠加：由于增加容积率而降低了其居住舒适度，其市场认同度相对低，土地资源稀缺及市场定位的变化，这类建筑类型逐渐增加。 ( 双拼：介于联排于独栋之间，损失了容积率同时舒适度并无明显增加，采用这类建筑类型较少 昆明高端物业开发总量 昆明各板块年度开发量 分析：昆明高端物业开发量从03到06年持续放量增长，从2005年开始开发量大幅度增加，到06年开发量达到前4年开发量的总和。 昆明高端物业开发量巨幅增长从两方面看，一是表明着消费者对居住舒适要求逐年增高，消费需求的多元化，二是经济型精品 分析：( 06年北片区异军突起，该片区高端物业开发量占年度开发总量的66%。该区丰富的自然资源，如世博园、金殿、野鸭湖等为高端物业的开发提供优越的自然条件。 ( 06年东南片区开发量与05年相比有所回落，06年有部分市场仍在消化世纪城、新亚洲体育城等大体量楼盘。相对制约了东南片区楼盘的开发。 ( 06年西片区开发量有所上升，幅度较小，由于06年以前西片区高端物业楼盘的稀缺，正处于市场预热期。 各种建筑类型开发总量 分析：( 花园洋房开发量比例较大，这种建筑类型市场空间大，需求旺盛。 ( 独栋、联排开发比例相对持衡 价格走势 分析：( 东南、西南、北三个片区的价格05年前处于在不同时期市场的影响下，进入06年市场发展逐渐成熟，经济型精品 分析：花园洋房面积区间主要在100-140㎡之间，其中以120-140㎡为主，市场对居住舒适度方面需求大户型。 别墅 分析：别墅具有极强多样性和差异性，为了体现别墅的个性化，其面积区间也呈现多元化。 ( 联排作为别墅主力建筑类型，面积区间主要集中200-400㎡之间。双拼作为联排的一种也在此区间内 ( 叠加则主要在100-300㎡之间， ( 独栋主要的面积区间在300-400㎡之间 户型功