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如何进行房地产投资有效控制
如何进行房地产投资有效控制
【摘要】对于房地产开发商而言, 追求最大利润是不言而喻的, 而要追求最大利润则首先应有效地控制项目投资,本文分析了房地产业投资风险产生的主要原因,探讨了
【关键词】房地产 投资 控制
中图分类号:F293.33 文献标识码:A 文章编号:
前言
一、房地产业投资风险产生的主要原因
1、房地产的投资回收周期较长
房地产业投资风险的其中一个主要来源就是房地产的投资周期较长。据目前的情况来看,除了房地产开发投资随着开发过程的结束在二至五年内就能收回投资外,置业投资的回收周期至少是十年八年,多则是二三十年甚至更长。所以说一般的房地产企业不能承受这样长时间的资金压力和市场风险。只有房地产投资者资金实力比较雄厚的情况下才能应对房地产投资风险。
2、房地产企业的投资利润率与借入资金利率之间的关系具有不确定性
在房地产企业投资中还有一个相对来说较大的风险来源是房地产企业的投资利润率与借入资金利率之间的关系不确定。由于房地产企业投资后,企业资金周转不便时常常需要筹资,要稳定企业内部的发展,就必须从银行借入资金对企业内部的财务进行调控。这种关系的不确定无形中增加了房地产企业的投资风险。借入资金的利率如果低于房地产企业投资的利润率,就可以使企业在财务的作用下提高自身的自有资金利润率。而当借入资金的利率一旦高于企业投资的利润率,就会使企业发生亏损,甚至会因房地产企业资产负债率过高,导致房地产企业因资不抵债而破产。
3、房地产企业投资经营活动的成败
企业经营活动的成败也是房地产投资风险的来源。企业借入资金进行周转后,还付利息的资金最终还是来源于房地产企业投资的收益。如果企业的管理人员对于房地产的经营活动失败,就会导致房地产企业没有能力承受利息的还付,这不仅会增加企业的还债压力,而且会使企业的信誉受到很大的损害,员工的积极性丧失,从而使企业不能有效的再去筹集资金,使房地产企业的资金周转处于瘫痪的局面。
二、房地产开发项目投资的组成和房地产开发项目投资的影??因素分析
1、房地产开发项目的投资组成
房地产开发项目投资大体上可以分成两种, 一种是动态的投资部分, 另一种是静态的投资部门。静态的投资部分由基本预备费用、工程建设的其他费用、设备器具的购置费用、建筑工程安装费用等方面组成。动态投资部分是房地产开发项目的建设期内, 由房地产项目开发建设需要缴纳的固定资产调节税、建设期利息、国家批准政策(建筑期间的利率变动、汇率变动、税费变动)带来的建筑资金增加的部分共同构成。
2、影响房地产开发项目投资的因素
影响房地产开发项目投资的因素有很多, 例如资源耗用量以及价格、方案筹划以及规划设计、工期、项目质量以及项目范围。项目质量指房地产开发项目为了满足项目既定的质量要求, 进行的两个方面的工作, 这两个方面分别是质量失控带来的补救工作以及质量保障和检测工作。这两个方面的工作都会带来项目资料的消耗, 产生一定的质量成本。项目范围指房地产开发项目的标准、规模、配套设施等情况会影响到房地产开发项目的投资。资源耗用量是由房地产内部条件决定的可以控制的因素, 资源价格可以通过物资采购来控制。
三、开发建设全过程的投资控制
房地产开发投资控制贯彻开发建设全过程, 是一项自始至终都应认真做好的重要工作。落实此项工作的具体途径,本人提出如下看法, 为同行探讨此问题提供一个参考。开发建设全过程投资控制主要包括三通一平投资控制,新开工程投资控制, 在施工程投资控制, 竣工工程投资控制,以及其它开发费用投资控制6 个方面。
1、三通一平投资控制
首先应在制定新开发区施工电源、水源及道路( 规划红线外) 方案外, 要结合正式工程的管线及道路的设计, 合理确定。“三通”方案应兼顾近期开工及中期、后期开工的工程, 控制“三通”设施数量, 提高“三通”设施使用率, 减少三通费用支出。另外, 应将控制场平土方费用做为控制三通一平投资的重点。新开发区场平土方应于正式工程开工前一次完成。大型场挟土方工程应实行招标, 压低费用, 控制造价。施工单位进场后, 施工区域内的工程土方及建筑碴土应由总包单位负责, 不应重复发生土方或碴土费用。施工区域外已征土地应严格控管, 严禁乱挖乱倒, 特殊情况下重复发生土方费用时, 应由工程、预算等有关部门共同核定,经单位领导批准方可付款。
2、新开工程投资控制
主要是严格掌握工程招标条件,认真编制工程标底和标书, 以及严格控制新开工程拨款三项工作。具备工程招标的基本条件是: 工程已例入本年度开工计划, 建设投资已经落实, 办理了工程建设许可证, 施工现场达到三通一平, 施工图纸已经出齐并已审定, 开工后可连续施
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