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宅基地抵押流转具体操作系统设计 　　在宅基地流转过程中， 宅基地抵押流转比较典型。本文在研究集体经济组织、农户、金融机构、担保机构各主体关系的基础上，提出了宅基地抵押流转具体操作的系统设计。 　　从现有的研究可以看出，在宅基地流转过程中， 宅基地抵押流转比较典型。随着农村产业结构的调整， 越来越多的农村家庭正在从事非农产业的生产， 许多农户在扩大产业规模、调整产业结构时， 经常遇到资金短缺这一问题， 迫切需要金融机构给予信贷支持。本文就是在相关文献及流转现状的基础之上构建了集体宅基地抵押流转系统.。 　　宅基地抵押流转系统建立的主体 　　宅基地抵押流转系统的建立， 是以集体经济组织、农户、金融机构、担保机构等各主体进行， 通过描述各主体的行为及其适应性表现， 建立集体宅基地抵押流转系统。各主体的行为包括： 在经济条件发达的地区， 集体经济组织可以为农户提供抵押贷款， 设定集体经济内部的抵押；在集体经济组织实力较弱的地区， 集体经济组织为农户的抵押贷款提供一定程度的支持， 并为抵押贷款进行一定的担保； 农户以宅基地及其建筑物为抵押物， 向集体经济组织或金融机构抵押贷款来融资； 金融机构对农户的贷款条件进行审查，对其抵押物调查，确定抵押贷款方式及还贷方式等； 担保机构为农户的抵押贷款进行反担保， 审查农户的还贷能力。 　　宅基地抵押流转系统的主体关系 　　按现有法律规定， 虽然农民拥有的房屋可以抵押， 但宅基地却不能作为抵押物。由于房屋和土地的不可分隔性， 导致金融机构不单独接受农民住宅的抵押， 认为农民房屋抵押后， 如果农民到时还不了贷款， 将使得在处理抵押物时， 会出现两种矛盾：一是宅基地的使用权属于抵押农民使用， 而房屋的所有权有可能属于其他人所有， 权利人不是同一人终究会形成纠纷； 二是金融机构在处理抵押物时， 只能处理给抵押物的本集体经济组织的成员， 而本集体成员在接受抵押物时将只能得到房屋的所有权， 对于这样的结果， 将很少有人接受。所以， 地方政府和金融机构对农民的抵押贷款总是存在很多方面的顾虑， 比如， 贷款的按时偿还问题，抵押物处理后农民流离失所引起的贫困化及增大城市社会负担等问题。由于法律滞后所带来的抵押的其他金融风险问题，这些使得金融机构不愿意为农民进行贷款， 限制了金融机构在农村扩大业务， 使农村金融发展缓慢， 也使广大农民缺少了生产资金融通渠道， 影响了农村产业结构的调整， 限制了农民收入的提高。针对以上各种问题， 在宅基地流转的过程中， 本文提出了由保险公司或村集体或其他农户进行担保来消除金融机构的顾虑， 由金融机构将贷款的部分资金， 按风险度及系数划转给保险公司。 　　抵押流转系统设计的主要内容 　　内容一：金融机构主要职责。宅基地抵押的金融机构主要由农业银行、现有的农村信用社等来承担。金融机构主要的工作程序，包括受理申请、贷前调查、贷款审批、贷款发放、贷后管理和贷款回收几个阶段。在受理农户抵押贷款的申请后， 主要调查农户抵押贷款房地产的质量、条件、农户的还贷能力、信用度等方面的内容。审批通过后， 向农户投放短期、中期、长期的信贷资金， 支持农户的土地承包、开发、整治、农业基础设施建设、新技术的应用以及农产品的加工经营等。贷款发放后， 并不意味着金融机构的业务就结束了， 金融机构还要密切关注农户的资金运用情况、收益效果等， 以便按时收回贷款。 　　金融机构的资金来源：农业银行和现有的农村信用社通过现有的积累资金或其他客户的存款， 以及存贷款利率差额。也可以由地方财政、集体经济、企业、其他农户等共同出资， 采用股份制形式筹集资金， 但要保证地方要拥有对金融机构的主导地位， 以便于地方领导和政策的执行。 　　内容二：宅基地使用权价格评估。 集体宅基地一旦进入流转， 流转双方势必面临宅基地的使用年限问题， 为了与城镇国有土地使用年限相接轨， 建议农村宅基地的使用年限最高也应规定为70 年。宅基地使用权价格评估方法宜选用市场比较法和成本逼近法。 　　内容三：设计贷款方式， 测算贷款本息。贷款方式的确定对农户来说至关重要， 根据农户贷款的期限、项目的特点、农业生产的特点， 设计适合农户还贷的方式，不仅可以增进农户的还贷积极性，而且能有效地收回贷款。宅基地抵押贷款， 根据贷款期限， 短期为1年以内，中期为1年至5年，长期为5 年至15年贷款。利率应采用固定利率， 利率水平低于同期工业企业贷款利率。贷款额度可以参照国有用地抵押贷款标准， 以65%―70%的贷价比来确定。一般农户的贷款利率采用浮动利率，浮动区间主要是根据农户的道德品质、资产负债情况、贷款方式、平均存款情况、社员入股情况、社会信誉等情况来确定。这里的浮动利率是在开始确定利率时采用浮动制，利率确定后在还贷期内利率保持不变， 故利率