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--??上海一楼盘策划书一、市场竞争性分析（一）、区域市场分析　　 1、总态势：　　1）土地出让量： 2）住宅报建量： 3）住宅预售量： 4）整体市场状况： 　　　 这些楼盘多为以注重楼宇本身质素的中、高档盘为主，并且紧紧围绕市场需求，物业定位及目标客户群定位都经过慎重考虑，几乎很少有偏离市场轨道的。　　　 而且发展商的宣传推广力度加大，注重物业的营销包装，由从前的被动应战为主动出击，充分表现出发展商极强的市场竞争意识。　　　2．2002年供应特征：1）竞争激烈、供应量大，供应面积约98万m2；2）部分呈积压态势，；3）以中、高档楼盘为主；4）从50 m2左右的一房一厅到200多m2的豪华复式，各种户型均有供应，没有空档；5）以小单位且户内布局合理的二房、三房销售率最高；6）外销比例平均约为10—15%左右；　　 　　 根据本项目的具体情况，我们选择本区域相近楼盘以及最近开盘的项目进行调查比较，以便明显地找出本盘优劣势所在。 实收均价 销售率 二、项目地块解析　　　　　　　　　　　　　　 本项目主要展示面入口项目东面：公园、共和世家。　　　　　　　　　　　　　　　　 市场项目北面：临小区路，为8栋旧厂房， 北面厂房 　　　　　北面紧临厂房（8栋）　　　　　　　　 北面与厂房之间隔小区路1． 项目西面：隔小区道路紧临新村， 2． 项目南面：隔小区道路，为临建商铺、在建住宅项目；优势（S）? 项目所处位置为大型配套成熟社区（商场、麦当劳）? 小区特设近1万平方米架空花园? ? 东面为公园，视线无遮挡；南面高层可望水景? 东面及东南面紧临区政府及部队办公楼? ? 本项目设计有独立会所 劣势（W）? 8户及一梯10户井字型结构，外立面缺乏特色，户型存在明显缺陷? 项目北面紧临厂房? 项目距公交站点较远? ? 临街临建商铺杂乱，工厂上下班人员混杂? 8层公开发售，属远期楼花? ? 架空层花园在销售时难以展示O）? 本片区开发规模较大的中小户型住宅区少? ? 项目北面为商场，易于开发临街商铺 威胁（T）? 本区域开发量大，现楼可选择性大? 四、发展总战略　　　通过对本项目的开发，启动系列项目，升华企业品牌，全面展开品牌营销，从而提升项目的市场号召力。　　 基于上述分析，建议本项目要突破现有设计方案的局限，在居住的理念上立意、创新，塑造一种全新的生活空间，避免与周边大量其他中小户型住宅雷同，让中小户型同样具有大户品味、质感、功能全面提升，让小康人家拥有大方、高贵、惬意的生活空间，享受全新的生活方式。Action 1——创新“集合人流式会所”：首创会所新概念，引领生活新时尚。Action 2——解决户型问题：对设计不能作大的修改的原则下，增加新概念，建议在外立面对阳台、窗等部位增加遮阳板，丰富外立面效果，达到节约能源， Action 3——树立品牌：对项目现有名称修改，以本项目作为开始，树立一系列开发物业品牌，继本项目以后，所有开发之物业均采用“大自然”系列命名。Action 4——《楼宇使用说明书》+《质量保证书》，取代传统楼书：首创100页的楼宇使用说明书，配合质量保证书，代替传统的楼书，满足客户的实际需求。Action 5——宽频网络，迎合时代前进步伐，满足目标客户对新新事物的追求。（一）物业定位　　现代小康人家、全新机能、精品住宅——全新“集合人流式会所”，与架空层花园完美的组合——倡导住宅“节能环保”新概念——独立的社区花园幼儿园（双语），孩子气质从小高人一等——购物、交通、公园配套环境，生活机能全面提高——社区宽频网络，弹指之间，驰骋四海（二） 物业命名　　 　　　大自然 ? 温馨家园 ——体现企业品牌 ——形同一句话，朗朗上口　　　 ——符合首次置业客户心态 （三） 客户定位 1．客户年龄结构30~35岁之间。 2．客户文化背景 3．客户分布区域 4．客户分布区域特点 5．客户置业心态 价格定位　　　　 本项目的价格定位在： 6200—6800元/M2　　　我们将项目的销售周期分为四个阶段：产品导入期/成长期/成熟期/衰退期，对于每个时期采取相应的营销、价格、包装、广告及促销策略。　　 　　 由于本项目主力为中小户型，客户层面较广，营销方式将不同于常规，着重利用网络客户营销、活动营销、分展场来展开销售，并强调有效性和持续性。　　　1．网络客户营销——调用客户资料库约3万人，由销售人员打电话告知楼盘信息、认购期优惠措施及购房礼品（商场购物卷）。　　　2．活动营销——结合重要节日及新闻焦点 　　　 与区政府，共建文明