惠州楼市分析.docVIP

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惠州楼市分析

08穗楼市形势分析 房价平稳中有微升一、2007年广州商品住宅市场运行情况回顾 2007年广州市住宅市场运行和发展总体情况是良好的、健康的、平稳的。主要表现在住房供求关系进一步得到改善,供应结构渐趋合理;一、二、三级住房市场发展比较均衡,具有广州特色的住房保障体系逐步形成;年末一手市场呈现观望气氛趋浓,投资性需求得到有效抑制,购房需求明显向二手市场和周边地区分流,房价和地价过快增长的态势基本止住并回稳。2007年住宅市场运行的主要特点: (一)商品住宅用地供应规模大幅增加,土地价格先升后降,年尾开始回归理性。 去年全市十区供应居住用地5.41平方公里,是2006年的2.49倍,其中公开出让商品住宅用地4.69平方公里,是2006年的2.56倍;划拨廉租住房、经济适用房用地0.72平方公里,是2006年的1.95倍。土地价格1至9月中旬呈直线上升,9月中旬至年底明显回落至2006年的水平。【延伸阅读: 两会地产视野】 (二)一手住宅市场购销两旺,价格坚挺,年底出现回落。 2007年,全市十区一手住房全年成交均价为8599元/平方米,同比上涨36.2%。1~6月,成交均价整体呈较稳定增长态势,均价在7500元/平方米左右振荡上涨;7~10月,均价出现较快幅度增长,10月均价达到峰值(11574元/平方米),同比上涨81.3%。11月开始出现明显下降,11月均价下降114l元/平方米;2008年1月成交均价继续回落至9766元/平方米,跌破1万元/平方米整数关口,相当于回落到2007年9月份的水平。 2007年4月开始,我市一手住房价格指数涨幅明显放缓。同比涨幅从年初2月的9.6%下降12月的6.1%。环比涨幅从年初2月的1.2%左右下降到12月的2.9%,2年多来首次出现环比负增长。与之相对应,同比涨幅在全国70个主要城市中的排名也直线下降,从年初2月的第3位逐月下降到12月份的第59位。 2007年全市十区90平方米以下一手普通商品住房均价基本稳定在6000元/平方米左右。 (三)二手住房市场运行正常,价格比较合理。 与一手住房成交面积持续下降形成反差的是,二手住房成交面积持续增加。2007年全市十区二手住房成交面积持续增加,全市二手房交易登记面积747.34万平方米,同比增长20.6%。,绝对值增加126.57万平方米。全市二手住房市场成交均价4028元/平方米,同比上涨18.5%。另外,住房租赁市场也很活跃,租金价格稳中有升。 二、2008年广州楼市总体形势 平稳中有微升,将是2008年楼市的主要态势。具体来说,2008年上半年是调整期,限价房将唱主角,价格呈下降趋势,下半年开始进入平稳期,价格会有所反弹。 因为2008年房价存在下跌的基因和空间,但决定房地产需求和价格的诸因素并未发生根本性改变,调控政策有利于令目前过热的楼市降温、调整,但既有格局逆转颇难。所以上下浮动是正常的,但绝不会大起大落。随着“市场的归市场、保障的归保障”的楼市二元管理的落实推进,“双紧”政策(紧缩银根、地根)和保障政策能不折不扣地执行,2008年房地产市场在转型中调整前行或可期待:供求趋于平衡、结构渐趋合理,价格走向平稳,预期转向理性。在动态平衡中,我们有理由看好楼市。2008年广州楼市将呈现高位、趋稳、放缓的态势。主要原因有: 一是紧缩货币政策令部分房企出现断粮 1月上旬,央行2008年工作会议强调,将实行从紧的货币政策,总量上将更严格控制信贷。这是2008年楼市金融政策面与去年最大的不同。中央政府要防止经济增长由偏快演变为过热,压缩固定资产投资在所难免,而收紧信贷是压缩投资的题中应有之意。 市场反映,房地产业首当其冲,银行收缩对房地产企业的贷款已成定局。四大商业银行2008年新增贷款与去年相比有减无增,而各行的个人贷款比例却都有增无减,这意味着公司贷款占比大大压缩。房地产公司的贷款额度更是大大降低,一些银行一开年第一季度的房地产开发贷款额即已告罄。而国内房地产是资金密集型产业,多采用“开发—周转—再开发”的模式,开发资金的直接融资比例不过两三成,间接融资的主渠道为银行。眼下银根收紧,对于部分房企而言,意味着“断炊”。毕竟,已经或即将从资本市场融资的房地产公司还为数不多,更何况房地产企业上市、再融资的门槛在明显提高。2008年,房地产企业两大资金来源——信贷和上市,都面临严峻的形势。 二是打击囤地政策给楼市带来正面影响 与银根一同紧缩的还有地根。2008年楼市宏观调控的一个重要主题是清理闲置土地,加大对开发商囤地的打击力度。 1月7日,国务院下发了一则《关于促进节约集约用地的通知》,重申打击囤积土地的精神,对于闲置两年的土地要坚决无偿收回,闲置满一年不满两年的,则按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置房地产用地征缴增值地价的举措,表明

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