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第一章 经营与房地产经营 第一节经营管理概述 一、经营管理的意义 经营：是商品经济的产物。是指商品生产者以市场为对象，以商品生产和商品交换为手段，为了实现企业的目标而进行的一系列有组织的活动。 经营与管理的联系与区别：管理是劳动社会化的产物，而经营是商品经济的产物；管理适用于一切组织，而经营适用于企业；管理的目的在于提高劳动作业效率，而经营的目的在于追求更高的经济效益。 二、经营管理的职能：战略职能、决策职能、开发职能、财务职能和公共职能。 1.战略职能：包括经营环境分析、战略目标定制、战略重点选择、战略方针和对策的制定、战略规划的制定与实施。 战略：就是企业在一定时期内带动全局的方针与任务的运筹谋划。 战略经营：是指依据可靠的预测，对未来若干时期经营方针所采取的事前行动。 2.决策职能：就是对未来客观实践的方向、目标、原则和方法所作的决定。主要包括：经营市场调查、经营环境预测、经营方案制定即经营方案选择和优化。 3.开发职能：包括：新产品、新工艺、新项目的开拓与研究；市场与市场竞争策略的研究；人才培育、人才资源的协调和组织。 4.财务职能：财务职能的核心是资金的运用和管理，资金是企业基本的资源条件之一。主要任务：广开资金渠道，多方筹措资金；加强资金管理、降低成本开支、提高资金利用效益；增加企业积累，扩大企业实力。包括：资金筹措职能、资金管理职能、资金运用职能、经济核算与经营分析职能。 5.公共关系职能：与投资者的关系；与来往厂商的关系等。 三、经营思想：是指企业在整个生产经营活动中的指导思想，也是企业制订经营战略，确定经营目标，进行决策，组织、指挥、协调生产经营活动，进行经营分析的指导思想。包括：1面向市场的经营思想2竞争致胜思想3注重信息的经营思想4致力人才开发的经营思想5注重计划管理的经营思想6以经营为核心的经营思想 四、经营目标与经营方针 （一）经营目标：是指在一定时期内，从事生产经营活动要达到的成果，是经营思想的具体体现，也是企业一切经营活动的依据和归属。 1.按功能分类：市场性目标、发展性目标、生产性目标、服务性目标、成本性目标、财务性目标、效率性目标、效益性目标。 按目标层次分类：战略决策层目标、中间部门职能层目标、车间组执行层目标。 按时序分类：远期目标（10年以上）、中期目标（5年左右）、近期目标（一般在本年）。 2.经营目标的作用：1）经营目标形成了企业经营管理活动的中心。2）经营目标构成了考核与检验企业经营成果的标准。3）经营目标的制订和推行是强化企业经营管理，提高经济效益的手段。4）经营目标是企业利益的集中体现，成为号召职工、团结职工、激励职工为之奋斗，提高企业职工主动性与创造性的力量源泉。 3.经营目标的制订原则：1）以经济效益为中心的原则。2）适度超前，实事求是，量力而行的原则。3）形象具体、尽可能数量化的原则。4）实物形态与价值形态指标相结合的原则。 （二）经营方针：是指指导企业生产经营活动的行动纲领，是指为贯彻企业的经营思想，实现企业的经营目标而确立的基本原则。 类型：生产发展方针、技术方针、项目发展方针、市场发展方针、人才资源发展方针、管理发展方针。 第二节 房地产经营 一、房地产经营概述 房地产经营：是指房地产开发、流通、管理、服务全过程的经营。 房地产开发：是指对一定区域的土地、房屋建筑、配套设施和基础设施所进行的投资、规划、建设等经营经济活动。 （一）房地产开发与房地产经营关系：1房地产经营反映的是在一定社会经济形态下的房屋、土地关系。2房地产经营是指房地产商品的销售、租赁、抵押等以交易为主要形式的经济活动3房地产经营涉及到产权的转移，在很大程度上受到法律的保护与制约，国家便有较多的约束。 （二）房地产开发与地产开发的关系：房地产包括房产和地产。对于大多数开发商而言，进行土地开发的主要目的也是为了建造房屋。因而房产与地产客观上是既有区别，又有密切联系的统一体。 二、房地产经营的特点：1房地产商品价格昂贵2房地产商品不可移动。3一般商品的交换对象范围不受限制5一般商品出售后的用途是不加限制的6一般商品交易只是单纯的买卖关系7由于房地产资源的稀缺性，从长远来看房地产商品都具有升值潜力。8由于房地产市场实际上是政府垄断的市场。 三、房地产经营环境： 主要有：政治环境、社会环境、经济环境、法律环境、自然环境。 经营环境是经营者拟经营的项目在投资建设期间和未来的建成使用期间所面临的基本条件。 四、房地产经营风险 （一）风险：是指在特定的环境下和特定时期内，客观存在的、可能导致经济损失的变化， 特征：客观性、偶然性、相对性、可测可控性、风险与效益的共生性。 （二）房地产经营风险：是指由于随机因素所引起的房地产项目实际价值与估计价值或预期价值之间的差异。 房地产经营项目的风险分析方法主要有：盈亏分析