2008改造可行性报告.docVIP

重庆市天友乳业股份有限公司 银河大酒店关于客房改造的报告 　 为充分发挥我店晋级为四星级酒店的竞争优势，增强我店的核心竞争力，努力实现企业持续、快速地发展目标，我店拟对11—19楼客房、全面改造。现将改造原因、改造方案及效益测算等具体情况汇报如下： 一、改造原因 （一）银河过去发展的简要回顾： 　1、十几年的经营,银河取得了良好的经济效益，并确立了在行内三星级酒店的领头位置。 （1）投资5710万元，截止2007年底，累计实现营业收入39629万元。累计实现利润3898万元。累计回收资金16308万元(其中2160万元用于改造)。（详件附件一：重庆银河大酒店1994-2007年经营情况表） （2）银河取得的成绩和荣誉 1994年7月8日开业。 1995年6月26日被四川省旅游局评定为三星级旅游饭店。 1999年1月12日荣获重庆市十佳旅游星级饭店称号。 2001年5月18日，再次荣获重庆市十佳旅游星级饭店称号。 2003年2月9日荣获重庆市最佳三星级饭店称号。 2005年4月18日，荣获重庆市“十佳”旅游星级饭店称号。 2005年11月25日，荣获重庆市最具特色酒店大奖。 2006年11月8日，荣升四星级旅游饭店。 2007年3月，荣获2006年度重庆市优秀旅游星级饭店称号。 2、应对市场的新挑战，银河踏上了创建四星级酒店之路。 （1）生存危机 当今酒店市场格局呈哑铃型态势，高星级酒店持续繁荣，呈现出旺盛的生命力，经济型酒店异军突起，发展迅猛。三星级酒店受到严重冲击，在夹缝中面临边缘化，生存压力增大。 （2）发展空间受限。 　　近年来，酒店业市场供求关系发生巨大变化，三星级酒店数量迅速增长，鱼龙混杂，市场声誉和行业地位下降，作为三星级酒店，我店的发展受限。 （3）创建四星，艰难晋级。 　　发展才是硬道理，作为单体酒店，做大不现实，做强才是我们的途径，为了迎接生存和发展的挑战，我们选择了提升自我，创建四星级酒店。 　　创建四星，我店先天不足。但在上级的大力支持下，全体员工团结一致，发扬有条件要上，没有条件，创造条件也要上的精神，经过近2年的创建，我店艰难晋升为四星级酒店。 （二）银河当前存在的问题 1、硬件设施陈旧、落伍，与四星级酒店不符。 银河是一家由三星级升为四星级的酒店，在多年的运营中，一直以三星级旅游饭店为建设和服务的标准,虽已晋级为四星级酒店，但部分硬件设施尚未达到四星级标准。如：大堂、电梯，特别是11—19楼客房，在2000年实施整体改造时，出于对投资回报的考虑，只进行了局部翻新，客房卫生间等因改造成本高而未纳入改造计划。 2、商务客人对我店客房陈旧、落伍、档次低意见突出。 我店晋级为四星级酒店后，凭着城市中心绝佳的地理位置优势和良好的服务口碑，吸引了众多的商务客源，商务客源市场的份额增长明显。但商务客人的要求高，入住后普遍反映我店服务好，但客房陈旧、落伍、档次低，达不到四星级标准。如果不抓紧改造，改变商务客人对我店客房的不良印象，我店将无力开拓这块主要的客源市场。 3、经营收入难以提高。 客房是我店的主要收入来源，由于受其硬件档次的限制，我店晋级后难以提高房价，晋级优势无法完全体现在经济效益上 。 二、改造方案： 1、改造时间： 第一期：全面改造11—19楼中的3个楼层54间客房，暂时保留6个楼层+客房用于稳定现有区县公务客源市场。本着边经营、边改造，改造服从于经营，尽量减少改造对经营造成的影响和损失，以经营改造两不误的原则，第一期改造工作将利用2008年的平淡季进行改造施工，合理安排改造时间与进度。 第二期：全面改造11—19楼剩余6个楼层108间客房。本着摸着石头过河的原则，在第一期改造的基础上，根据市场反映和经营情况再行确定第二期6个楼层客房的具体改造方案和改造时间。 2、第一期客房改造效益测算： 第一期客房改造预计总投资为300万元。客房改造范围涉及面广，包括重新装修客房及卫生间、电梯厅、客房过道的天棚、墙面、地面，更换客房地毯、灯具、家具、电器、卫生间洁具等设备设施（详见附件二：一期旧客房装饰改造工程项目概算、附件三：装饰工程预算表）。项目投资所需资金由我店全额自筹资金解决。改造后客房的主要客源对象定位为商务客源，改造后将通过提高房价等手段收回投资成本。第一期改造客房共54间，每间客房预计涨价30元，平均住房率按85%测算，装饰折旧期按照行业惯例6年计算，投资回报测算为： 54间×30元/间×365天/年×6年×85%=301.563万元。 三、结论 客房改造是我店提升硬件品质的第一步，下一步，我店将考虑更换两台高区客梯，重新规划改造酒店大堂和外立面。电梯速度慢、舒适感差是客人投诉比较集中的焦点，酒店大堂偏小、缺乏豪华感，装饰陈旧、落