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货币政策工具对房地产价格影响实证研究 　　摘 要：我国房地产市场亟须进行宏观调控。不同的货币政策工具对房地产价格有不同的影响。以2006—2011年的月度数据为样本，通过单位根检验、协整检验，得出结论：提高实际利率会在一定程度上降低房价，而提高广义货币供应量也能在一定程度上降低房价。并从理论上论证结论的合理性，最后提出相关政策建议，望对房地产市场的宏观调控有指导性意义。 　　关键词：货币政策工具；房底站价格；政策建议 　　中图分类号：F822.2；F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）14-0172-02 　　引言 　　近年来，中国的房地产市场总是处于风口浪尖，房价波动频繁、投资过热等问题层出不穷。为了使房地产市场健康发展，房价趋于稳定，我国也出台了各种相应的调控政策，其中货币政策调整尤为频繁。我国的货币供应量从1998年至2009年增加了几乎近6倍，这我们可能无法真切地感受到，但我们却能真切感受到房价的急速攀升，想到房价与货币供应量之间应该存在着一定的关系。而在2008年下半年国际金融危机之后，我国的经济由持续升温转为逐渐放缓，物价也逐步下降，我国的货币政策则实现了由“紧”到“松”的转变，在房地产市场的调控也采取了适度宽松的货币政策，其中货币供应量和利率是主要的政策工具。货币政策是否有效，货币政策工具能否对房价产生影响，本文将对这一问题进行深入分析。 　　一、文献回顾 　　弗里德曼（M.Friedman）和许瓦茨（Schwartz）（1963） 通过对美国近百年经济数据的研究得出了在货币，产出和价格关系方面的相关结论：在经济繁荣之前，货币供应量明显增加，在经济衰退之前，货币供应量明显下降，在经济繁荣之后，价格急剧上升，经济衰退之后，价格就急速下跌。货币供给量与价格水平之间的这一关系也在后人的研究中得到了论证。 　　美国经济学家、耶鲁大学教授欧文·费雪在其1911年出版的《货币的购买力》一书中，提出了交易方程式：MV=PT。 该式也可以表示成P=MV/T。在这一方程式中我们就可以看出货币供应量与价格水平存在着相关关系。Iacoviello（2005）运用VAR模型，选取利率、产出、通货膨胀和房地??价格，以1974—2003年的数据为样本，研究了货币政策对房地产价格的影响。在研究过程中，发现这个影响是显著的。 　　我国学者也对货币政策是否影响房地产价格进行了研究。张莉（2010）通过实证分析得出结论：我国利率政策能够负向影响房价，并且紧缩的利率政策对房价的影响大于扩张的利率政策对房价的影响。高波（2009）构建了VAR自回归模型，通过协整检验和脉冲响应函数分析，研究发现货币供给量的增加刺激房地产投资和商品销售额的增长，导致房地产市场价格上涨，提高利率对抑制商业银行在房地产市场的贷款供给效果则不明显。成豫婷、耿强（2011）以2006年初至2009年末我国货币政策变化频繁为背景，通过协整分析、脉冲响应函数的检验，分析得出广义货币供给量对房价的影响最大，房地产业个人消费贷款对房价的影响业很显著，而利率的调整则难以影响房价，且显著的政策调整也存在着时滞的问题。这些研究成果具有重要的理论和现实意义。本文在前人研究的基础上探讨货币政策与房地产价格的关系，选择更为全面的变量进行研究。 　　二、 计量分析 　　（一）数据选取和模型设定 　　本文选取2006—2011年的月度时间序列数据，货币政策工具选择广义货币供应量（m2），实际利率水平（r），这一数值是在央行公布的5年期以上贷款利率的基础上，除以各期的CPI得出实际利率水平。房地产价格选择商品房平均销售价格（hp）来表示，由于房价还会受房地产供给与需求的影响，因此还考虑变量商品房竣工面积（sups）、商品房开发投资额（inv）、商品房销售面积（dems）。数据来自国研网数据库，中国人民银行网站，中经网数据库，并对得到的原始数据进行相关处理。本文将模型设定为多元线性函数，hp=F（m2，r，inv，，dems，sups）。 　　（二） 单位根检验 　　在EVIEWS软件6.0中用ADF方法来检验各时间序列数据的平稳性，对每个变量都取对数。用ADF方法检验得到，在5%的显著性水平下，商品房平均销售价格（hp），实际利率（R），商品房销售面积（dems），商品房开发投资完成额（inv）是一阶差分平稳的，而商品房竣工面积（sups）是二阶差分平稳的。因此商品房竣工面积（sups）不能与其他变量共同做协整性检验，因此商品房竣工面积（sups）不作为变量考虑。 　　（三） 协整性检验 　　在hp，m2，r，inv，dems都是一阶单整的基础上，运用恩格尔—格兰杰两步法进一步检验它们之间是否存在协整关系。首先进行回归，为了避免出现自相关