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现今房地产企业开发经营影响因素研究 　　摘要：房地产业在国民经济中的地位日趋重要，它的迅猛发展已使其成为了国民经济的支柱产业。本文就从产业的发展史、市场化、产业化、专业化的房地产生产和供应机制简单阐述了几点对房地产开发与经营管理理论与方法的研究以及更高的标准和要求。 　　关键词：房地产业；经营；影响因素；分析 　　Abstract: the status of the real estate industry in the national economy is becoming more and more important, its rapid development has become a pillar industry of the national economy. In this paper, from the development of history, the market of industry, industry, professional real estate production and supply mechanism explains the research points to the real estate development and management theory and method as well as higher standards and requirements. 　　Keywords: real estate industry; management; influencing factors; analysis 　　中图分类号[F235.91] 　　一、概述 　　（一）房地产开发经营的概念 　　房地产开发与经营是房地产业经济活动的重要组成部分，是使房地产商品从开发、建设到生产竣工，并能够顺利进入市场，实现房地产商品价值，满足社会对房地产商品需求的经济活动[[1] 参见，吕萍编著:《房地产开发与经营》，中国人民大学出版社，2004。][1]。现代化的经营意识、新型的管理思想是房地产开发与经营企业确定正确的战略和策略，进行高效优质房地产开发经营及物业管理等经营管理活动的重要保证。 　　房地产开发经营从土地获取、三通一平、设计与前期准备、建筑安装施工、销售实现以及物业管理等活动中无一不对房地产开发商的计划、控制、组织和协调能力提出很高的要求，如何继续保持并强化房地产企业的经营绩效非常重要[[2] 参见，旷开萃; 刘菊红编著:《房地产企业开发经营绩效的影响因素研究》，建筑管理现代化，2005年4月。][2]。 　　（二）房地产开发经营的特点 　　房地产的开发、经营与其他商品的开发与经营相比，具有涉及范围广、经手环节多、形式多等特点，因而在开发与经营过程中会表现出难度大、风险大以及受政策等因素影响更强等特点。 　　1、房地产的开发与经营难度较大，这是由房地产商品本身的特点所决定的???房地产价值实现的先期性、多样性和逐步性的统一，增大了房地产开发与经营的复杂性和难度。房地产商品本身的空间不可移动性，以及影响房地产价格的因素复杂性多样，同类商品的可比性差、个案性强，无疑也增加了房地产的开发与经营的难度和复杂性。 　　2、房地产的开发与经营风险较大，这也是由房地产商品的特殊性所决定的。房地产的开发经营资金的运转周期长，垫付时间长，与生产周期短的行业相比，无疑要承担更大的时间价值风险。房地产资金投放量大，风险性也大。房地产的开发经营还受到社会政治、经济、消费心理、市政建设等各种外在因素的影响，从而房地产的开发与经营比一般商品经营具有更大的风险性。 　　3、房地产业的特点、地位和作用决定了房地产的开发与经营的政策性强，或者说受政策的影响比较大。为了使房地产业纳入社会主义市场经济轨道，除了强调运用市场机制指导房地产运作以外，更要强调政府宏观调空作用，并通过立法、制定政策等措施，使房地产企业坚持正确的经营方向，力求在经营活动的各个环节、各个方面都自觉遵守国家现有的政策法令、规章制度。 　　房地产市场与其它市场一样要受到经济环境、政治环境、人口、供应者与需求者等因素的影响。在分析房地产开发经营过程中关键价值活动的基础上，本文将深入研究现阶段影响房地产开发经营的因素，即影响房地产市场因素，影响房地产开发经营绩效的因素。 　　二、影响房地产市场因素 　　（一）对国家的宏观经济形势分析 　　包括国民经济发展状况，国民生产总值及其增长速度、人均国民生产总值、人口规模与结构、居民收入、社会政治稳定性、政府法规政策完善程度和连续性程度、产业结构、“三资”企业数量及结构、国内外投资的规模与比例、各行业投资收益率、通货膨胀率和国家金融政策（信贷规模与利率水平）等。