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经济学视角下水体景观眺望权分析及保障策略 　　摘要：随着房地产业的蓬勃发展，各开发商为争取经济利益的最大化，在既定的开发条件下用大量的封闭社区占据具有高价值的滨水用地，切割岸线、围湖造房、遮蔽景观。不但抹杀了广大市民到达滨水区的可能，甚至阻断了人们观赏水体景观的视线。本文尝试运用新制度经济学原理为这一现状的产生进行解释，得出景观眺望权未被界定和建设控制不力是导致问题的根本原因，并提出了保障市民水体景观眺望权的相应策略。 　　关键词：景观眺望权，稀缺资源，权利界定，租值消散 　　中图分类号：P901 文献标识码：A 文章编号： 　　引言 　　近年来，随着人民群众消费水平的不断提升，人们对其住宅周边环境的要求也日渐上升。住区的外部环境逐渐成为人们购置房产的一项重要考量，因而城市公共开敞空间的周边地块便成为开发商群雄逐鹿的宝地。能够看见水景等自然景观成为近年来楼盘销售的一大卖点。在商业利益的驱动下，许多自然景观禀赋优异的城市其值得观赏的水景观周边被筑起了高层的“景观住宅”，切断了其他市民的景观视线，剥夺了他们对城市公共景观的欣赏权利。虽然近年来有关眺望权的诉讼的案件数量明显上升，但规划专业内对眺望权的现有研究尽局限于景观公共性的论述及其制度分析。在市场经济大环境下，每个人或组织都具有经济性。因此，本文以经济学为视角分析水体景观眺望权被从大众剥夺的内在动因，并提出在权利未经界定、市场失灵的情况下，需要有规划予以调节。 　　问题本质：外部景观价值内部化 　　水体景观是稀缺资源——经济物品 　　宜人的景观是每个住户都渴望享受的，“江上之清风与山间之明月”自古以来便是人们疏解内心的重要寄托。在当代社会，随着城市的发展与城市化的推进，市内人口数量节节攀升，高强度的开发与高密度的住宅便成了社会的当下需求。然而，由于建筑对景观具有天然阻挡的性质，景观的观赏价值仅仅能够被居住在特定的建筑与开敞空间界面的住户所享受。在这个界面之外居住的人则无法直接对景观进行观赏。因此，湖光山色并非像苏东坡之所言“取之无尽，用???不竭”。物品没有需求，就不会有“有胜于无”这回事；而若不是供应有限，“多胜于少”就谈不上。“水体景观”作为在需求下供应有限的物品，因而是缺乏的。随着经济的发展，人们对生活品质的要求提高，水体景观的稀缺性愈发凸显。 　　水体景观资源的稀缺永远存在 　　虽然对于那些能够让住户观赏到某水体景观的住宅说，此景观对于这些住户“观赏景观”的需求来说，可以说是无限的。但是稀缺真的就不存在了么？仿若在课堂一般，即使教室座位数大于来上课同学的数量，但抢座、占座现象依然存在：前排座位供不应求，而空座往往出现在后排上。这是因为不同的座位质量也不同。前排优于后排，正对教师的座位优于侧向的。因此，对于能够观赏到某水体景观的所有住户来说，因为观赏质量的不同，稀缺性依然存在。假如把景观的观赏质量量化，必然可以将这些住户排队，并且第一名永远只有一处。同理，第二、第三观赏处也各只有一处。因此，水体景观的稀缺永远存在。 　　 “自私+稀缺”导致追求利益最大化 　　成本是无可避免的最高代价（cost），也就是说放弃的是最有价值的机会。然而成本只能向未来看，历史成本并不能算作成本。对于开发商来说，在获得一块土地的开发权后，开发这块土地的成本就是开发权转手出去的最高价。因为获得开发权的花费已成历史，不能收回来。顾客买房，议价时房产商说要把历史成本（土地、建造等费用）的一部分加进价内，是说谎话。对于开发商来说，他是可收则收，越高越好。房产市场与其他产品市场相同：因为土地功能已被决定，因而其产品是具有特定功能的建筑，以“栋”为计。其直接成本也按每栋建筑计，每栋产品可以分卖给一定数量的购买者共同使用。每种产品之价经营者可收尽收，并受到市场竞争的局限约束，而这决定直接成本以上的盈余。如果物品的供应有限，稀缺存在，物品的使用有代价，其价就是租值；但即使物品的供应无限，只要物品的质量有优劣之别，稀缺依然存在，物品依然有价，因此依然有租值。对于房产商来说，此租值便是每种产品之价减去直接成本后相加之和。为了在生产（建设）之前使某块土地的租值最大化，生产者必定尽可能地将外部景观价值内部化。由此，各个开发商各自为政，导致景观的观赏价值只能被较少的人抢占使用。 　　核心阐释：市场竞争掩饰下的公共资源掠夺 　　“市场失灵说”的来由 　　按照以往的经济学分析，学者会将此类问题归结为“外部性”经济问题。“外部性”是指一个经济主体的行为所造成的影响（可能是正面收益，也可能是负面的成本）不限于他自身，还波及外部的其他经济主体，增加了别人的收益或成本。例如房产商只计算自己要承担的成本（私人成本），而不管其他人的景观视线被遮挡（外部成本）。这样，它根据边际相等原则计算出的所谓“最优”产