福爵花园可行性报告1.docVIP

项目背景和概况 一、项目概况` 1、项目名称：福爵花园小区 2、项目位置：福爵花园小区位于全椒县城的城东，是县城南大道起点，离南京-合肥高速公路、312国道全椒出口处400米，距离火车站3公里，西侧规划建有大型公园及公交总站、南侧与上海仪邦公司投资建设百万平方米的“全椒仪邦商城”用地连壤、东侧建有25万平方米安置房居住小区、北侧规划建造五星级宾馆，自然环境清秀、生活、学校、医院、购物等交通便捷，居住环境良好，具有良好的开发和理想投资效益条件，规划用地规模为240亩。 3、总销售收入约为 132700万元，总开发成本约为64044 万元 ，规划方案中建筑密度30%，绿地率35%，高层容积率2.5，多联别墅、双联别墅及多层商住楼容积率1.3。 4、建设规模：总建筑面积300000平方米，总户数 1775 户，由多层、高层、叠加排屋及商业和住宅组成的综合型、功能完备型小区，与由本公司投资建设的政府安置房150000平方米，组成县城已规划的最大的商住小区，建成后，入住人口达万人。 5、建设周期为36个月，以2011年7月开工建设，计划于2014年8月前全部竣工。 二、项目背景 1、全椒县城概况 （1）全椒县位于安徽省东部，属滁州市辖，东与南京市隔江相望距离50公里，西到合肥100公里，南接本省马鞍山、芜湖市，离滁州市（国家琅琊山风景旅游区）16公里。全椒是皖东交通枢纽和商业、经济、文化大县，古有“江淮腹地、吴楚通衢”之称，现一直是沪、苏、浙等省商家抢滩投资的热地，得天独厚的地理位置，全椒经济繁荣和发展一直走在全省的前列。 （2）行政区划和人口 全椒县属滁州市辖，人口45万余人。全椒县城的中期城市规划：至2015年，县城规模由8.2平方公里扩大到16平方公里，人口由10.2万人增至20万人，文明社会标志的城市化人口增加，商品房热销给全椒县经济发展带来新的增长点。 2、全椒县房地产市场状况 （1）市场需求量大面广，目前县城人均住房面积相对周边地区还偏低，房型不能体现市民“与时惧进”的理想要求，在外地创业有成的人仕为改变家人及亲属的居住条件、落户城市就业的农村人口的大量增加，购房需求强烈，近年来受土地挂牌量的制约，属地的房地产企业受资本金等诸多原因影响没有做大做强，外地进入的房地产企业也有资本金的制约而不能做大，因此县城商品房基本上还属是供不应求。 （2）市场发展潜力大：随着全椒县经济快速增长，城市规模的扩大和城市人口的大量增加，客观上带动房地产业的发展，购房者在满足居住需要的同时，也考虑房产的保值增值作用，挑选一套住着舒心，又有升值空间的住宅产品已成为许多市民的心愿，特别是方便就业、上学、购物、就医、交通便捷、居住环境优雅的商品房小区更受青睐。 3、本项目优势 （1）地理位置优势 本项目毗邻南京市、滁州市，交通条件十分优越，是县城的排头地段、是最大的功能齐全的商住小区，是不可多得的最适人居生活地小区。 （2）政策优势 本项目得到全椒县人民政府、襄河镇人民政府及相关部门的大力支持和帮助。 （3）实力优势 本项目由实力雄厚的全椒福爵房产有限公司开发建设，并引进先进的管理理念和高水准的设计风格，必将为全椒县的经济建设、加快城市发展、提升县城现代化规模作出较大的贡献。 第二章 销售市场分析与比较 全椒县房地产市场分析 1、从购买需求方面分析：近年来是全椒房地产业蓬勃发展的黄金时期，根据县城城市规划的总体要求，随着人们消费水平的提高，迁居空气清新地段的愿望越来越强，追求住房面积增大，特别是户型新颖、功能齐全的商住小区比几年前有了更大的需求，这些都体现了福爵花园项目的巨大优势。 2、 县城商品房价格分析：全椒县城商品房价格与周边城市相比处于相对较低的水平，目前与本项目毗临的楼盘价格分别是：商业房每平方米1-4万元；多层住宅每平方米3.6-4.7千元；别墅每平方米5.5-6.6千元；高层每平方米3.7-4.9元。本项目用地总地价为 109万元/亩，而近期县城挂牌成功的地价达到了198万元/亩。因市区范围内高品质的多层、高层住宅房还很少，加上当地政府大力支持为本项目的开发前景注入强大动力。该项目的高品位设计和完善的售后服务，以及在质价方面的实际优势，都将保证了建成后的销售可靠稳定。 市场调查与价格分析 1、购买意向调查：优越的地理环境和良好的小区环境以及适中的价格已成为购房户的首选。通过市场调查显示，有意向购房户占调查者的70%以上，福爵花园小区的开发力度和强劲的发展势头已得到了充分的显示，随着人们购买理想住房理恋的愈加成熟，福爵花园小区建设步伐的加快，都确保了福爵花园小区商品房的销售。 2、销售动向调查：自我公司2010年1月公开挂牌取得土地使用权后，至今已有许多意向客户上门登记咨询，据初步统计已有数百人次，这就有力的应证了本项目在市场上所受的关注程度