大宏商业规划价值论证11.13.pptVIP

商业规划目标 因地制宜，降低开发成本 最大限度挖掘项目价值，实现开发利益最大化 规避销售风险，实现快速返现 规避片区竞争，实现差异化 迎合市场需求，开发市场追捧产品 论证步骤 方案一：独立商铺 方案一：独立商铺 方案一：独立商铺 方案一：独立商铺 方案一：收益测算 方案二：部分街铺＋集中式商业 方案二：收益测算 论证步骤 收益比较 论证步骤 片区内的集中式商业 片区内的集中式商业 片区内的集中式商业 片区内的集中式商业 片区内的集中式商业 片区内的集中式商业 片区内的集中式商业 片区内的集中式商业 小结 小结 结论 The End，Thanks. * 价格测算 收益分析 风险分析 整体租售 独立商铺 销售方式 35元/ ㎡·月 60元/ ㎡·月 租金 8500元/ ㎡ 10000元/ ㎡ 销售均价 1280 ㎡ 1000㎡ 建筑面积 2F 1F 鸿景花园 片区内相似楼盘个案比较 本项目 鸿景花园 比较因素 一般 较窄 辐射范围 一般 差 通达性 一般 差 展示面 比较 世纪华夏 2层 1层 数码商城 沿街商铺 业态 1.8万/平米 38000/平米 均价 30000/平米 背街 40000/平米 （最高4.2万/平米 ） 沿街 5000平米 建筑面积 淡 浓 商业氛围 本项目 世纪华夏 比较因素 一般 广 辐射范围 一般 好 通达性 一般 好 展示面 比较 集中商业 独立商铺 销售方式 未售 23000元/ ㎡ 销售均价 4000 ㎡ 建筑面积 2F 1F 文雅豪庭 淡 一般 商业氛围 本项目 文雅豪庭 一般 较广 辐射范围 一般 较好 通达性 一般 一般 展示面 比较 价格测算－市场分析法 30780元/ ㎡ 23230元/ ㎡ 1.14万元/ ㎡ － 修正售价 20％ 40％ 40％ － 比较权重 0.81 1.01 1.14 － 修正系数 6156元/ ㎡ 9292元/ ㎡ 4560元/ ㎡ 20008元/ ㎡ 销售均价 124 99 88 100 合计 38000元/ ㎡ 23000元/ ㎡ 10000元/ ㎡ － 销售均价（首层） 26 22 22 25 投资前景 18 13 12 15 临街性 20 15 12 15 展示面 20 15 12 15 交通状况 15 12 10 10 生活配套 25 22 20 20 区域成熟度 世纪华夏 文雅豪庭 鸿景花园 本项目 比较项目 根据价格测算，方案一的收益净现值（NPV）为： 20008元/ ㎡ ×4000 ㎡＝80,032,000元 街铺销售收益净现值（NPV） 30000元/ ㎡×1000 ㎡＝30,000,000元； 集中式商业租金收益净现值（NPV，贴现率取5％） （租金：30元/ ㎡·月）； 年租金递增率：1％； 递增时间：第三年开始递增。 前29年集中式商业租金收益表（单位：元） 18,075,782 1412866 1398877 1385027 1371313 1357736 1344293 1330983 1317805 1304758 租金收益净现 值（NPV） 第29年 第28年 第27年 第26年 第25年 第24年 第23年 第22年 第21年 1291839 1279049 1266385 1253846 1241432 1229141 1216971 1204922 1192992 1181180 第20年 第19年 第18年 第17年 第16年 第15年 第14年 第13年 第12年 第11年 1169485 1157906 1146442 1135091 1123852 1112725 1101708 1090800 1080000 1080000 第10年 第9年 第8年 第7年 第6年 第5年 第4年 第3年 第2年 第1年式 方案二收益净现值（NPV）为： 30,000,000元+ 18,075,782元＝48,075,782元 (销售收益净现值＋租金收益净现值) 价格测算 收益分析 风险分析 方案一净现值收益： 80,032,000元 方案二净现值收益： 48,075,782元(前29 年) 通过以上测算，可以得出如下结果： 方案二的实现条件： 街铺1000平米＋集中商业3000平米； 1000平米街铺按30000元/ ㎡计算； 市场比较稳定，租金每年实现1％的递增； 租金30元 / ㎡·月。 可以粗略推算出方案二前58年的收益净现值低于70,000,000元 价格测算 收益分析 风险分析 1、金海马家私商场 较差 经营状况 有 广场 约4500平米 规模 位于深惠公路旁 位置 金海马家私商场 名称 2、怡康家园裙楼