融科第二阶段汇报2006.112.pptVIP

融科·蔚城项目消费者市场研究成果汇报 此次研究需要解决的问题： 在大众和购房客户的心目中北部新区是怎样的？ 北部新区其他项目的客户群是怎样的？与项目的客户群有怎样的区别？ 重庆的购房主体是谁？经开片区的购房主体又是谁？ 项目未来的购房主体应该是谁？需求如何？ 解决之道： ——通过对大众的随机抽样调查，了解大众对本部新区的认识。 ——通过对竞争和可比项目来访客户和成交客户的研究，了解本区域内客户群体的特征和对区域的认同度。 ——对比本项目来访客户和成交客户特征，总结项目未来客户的特征，为项目总规调整和目标市场定位寻找突破。 ——研究重庆购房主体及其价值取向、产品需求取向，研究经开片区的购房主体及其需求，为项目定位和产品设计提供依据。 大众怎样看北部新区？ 调查形式：随机拦截访问 调查对象：普通大众 调查执行时间：2005年11月25日——2005年11月26日 调查地点：解放碑、观音桥、沙坪坝、杨家坪（各区域步行街） 有效问卷：170份 北部新区在普通大众心目中有一定的知名度，主要是通过报纸和电视这两个媒体渠道了解北部新区。 但是，60%以上的人认为北部新区是工业区和新兴科技产业区，作为居住社区的形象尚未完全深入人心。 大众对北部新区都比较看好，可见“城市向北”的口号对大众起到一定的影响。 而且受政府和媒体的影响，大多数人认为北部新区将成为未来的城市中心，也有人知道一些企业的进驻认为将会成为一个工业区。 90%以上的大众群体认为北部新区的房价还将继续上涨，这点正好印证了他们对北部新区这个区域的看好。通过交叉分析还可以看出江北区和沙坪坝的大众群体对北部新区的预期值最高。 对于普通大众来说，对北部新区越不了解则认为北部新区配套越成熟，也就是说在大众的主观意识中北部新区印象较好。 看房和已购房客户怎样看北部新区？ 各竞争项目来访客户：售房部拦截式访问 融科·蔚城来访客户：售房部一对一访问 融科·蔚城成交客户：一对一访问 奥林匹克花园、建工·未来城、金科·天湖美镇、鲁能星城的成交客户：一对一面谈式访问和电话访问相结合 与普通大众明显不同的是：这部分客户更多的认为北部新区将发展成为高档的居住区。 居住环境；升值潜力是客户认为北部新区最大的优势。 交通系统贫乏，离主城生活不便，生活成本高、配套缺乏是客户认为北部新区最大的劣势。 入住时间延长、人气不足将对后续配套的跟进速度有一定的抑制； 对本项目而言，除了争取政府的支持外，自身的各类配套应尽快完善以满足客户的需求。 客户购买或打算购买项目的首要因素为环境好适宜居住，其次为升值潜力（来自对于区域发展的信心）。 其他项目的成交客户对融科·蔚城的看法 结论： 客户认同北部新区作为高档居住区的形象。 北部新区的环境是吸引客户前往购房的首要原因——这是项目可以大做文章的优势。 其次政府和媒体的适度引导让客户相信区域具备发展潜力，从而对项目和区域的未来具备充足的信心——这是项目开发的基础。 项目在区域内其他购房者心目中没有明确的形象，前期树立形象时可能没有达到刺激客户购买或前来考察的冲动。需要在后期调整或者加强。 分析客户需求 花园洋房多层的建筑形态对客户的吸引力很强，景观高层无法替代多层花园洋房。 户型 规划 对主题公园的需求 对配套的需求 客户最看中的配套：交通配套；社区基本生活配套；运动配套。 客户看重对子女的教育培养，期望有知名的教育系统 其他配套需求： 商业配套： 重庆市的购房主体研究 备注：以北部高新区2005年数据作相关参考 关于2005年市场供需特征的现状及趋势预测 关于2005年市场供需特征的现状及趋势预测 关于2005年市场供需特征的现状及趋势预测 关于2005年市场供需特征的现状及趋势预测 关于2005年市场供需特征的现状及趋势预测 关于2005年市场供需特征的现状及趋势预测 关于2005年市场供需特征的现状及趋势预测 关于2005年市场供需特征的现状及趋势预测 关于2005年市场供需特征的现状及趋势预测 关于2005年市场供需特征的现状及趋势预测 关于2005年市场供需特征的现状及趋势预测 关于2005年市场供需特征的现状及趋势预测 客户承受总房款细分 重庆购房群体特征描述 六、定位关键词 附1：重庆大盘开发模式研究 附2：重庆楼市淡旺季总结 根据我司统计的2003-2005年每月新开盘楼盘进行分析。 此次汇报完毕，谢谢各位！ 1、按客户能承受总价区间分类 25万元以下，低端客户群体 25-40万元，中端临界群体 40-60万元，中高端客户群体 60-80万元，中高端、高端临界群体 80万元以上，高端客户群体 备注：以上的金字塔划分形式，不含具体比例的含义在内。 中低收入群体 少有积蓄的年轻购房者 部分投资客户群体 户型适中而单价低、总价低 户型小