中房信年月万达地产深度研究报告.ppt

第四部分：万达地产的融资 曾经抛弃传统IPO形式，选择以REITs(房地产信托基金)形式海外上市 万达融资 成立商业公司上市 信托基金上市 注入新资产 收益来源单一 开拓新业务 保持股票吸引力 权利分散 获取资金方便 募集时间限制少 由于基金股东的疏散性，万达不必担忧自己失去对项目标管理和节制权 商业地产上市通常有两种途径：成立商业地产公司上市，或者把部分资产打包成基金，进行信托基金上市 一般海外上市公司每12个月募资一次 权利集中 主要来自于商业项目稳定的租金流 不受增发的限制，可以不断把项目注入基金公司获得资金 不断注入新资产，提高企业运营能力 积极开拓新业务，增加股票吸引力 为企业融资必须保持股票的高估值 IPO上市后，势必会分散了权利决策权 对于一个商业项目来说，融资成为其在开发过程中，首要考虑也是最为关键的一环。 目前开发多元化融资渠道主通过四种方式： REITs和CMBS已成为目前主流多元化融资方式之一，万达在经历了探索REITs失败之后，开创了中国CMBS融资第一案 股权融资 项目融资 房地产投资信托“REITs” Real Estate Investment Trusts 商业地产贷款抵押证“CMBS” Commercial Mortgage-based Securities 1 2 3 4 麦格理向渣打银行借贷1.5亿美元 归还贷款 万达具备了潜在的资本市场融资渠道 万达从探索REITs到发行CMBS之路： 万达融资 万达与麦格理的 REITs 探索，最终因为上市门槛提高，以失败告终 大连万达集团 麦格理—万达房地产基金（MWREF） 审核 澳大利亚麦格理银行 路演 上市 万达9个项目24%的股权 万达获得38 亿元融资 2006年7月，《关于规范房地产市场外资准入和管理的看法》出台，严厉限制境外公司收购内地物业。如果境外公司在国内购置物业，必须在境内注册公司。并适用33%的企业所得税，而不是营业额15%的留滞税 这实际上是当时万达REITs 招股说明书向投资人宣传的最大卖点：麦格理可以在合适的时机不断收购更多的万达商业广场以使投资人分享中国更多地区零售市场繁荣。新规定麦格理将不能以离岸形式收购内地物业，从而享受优厚的留滞税 万达融资 麦格理—万达房地产基金（MWREF） 澳大利亚麦格理银行 大连万达 集团 万达9个项目24%的股权 境外投资者 合 作 物业 资金 注入 获得资金 离岸 放弃REITs变公募为私募，成功发行国内商业地产资产证券（CMBS），进行海外融资形成企业“离岸资产包” 万达与麦格理合资成立一家境外基金公司，万达以物业出资，麦格理以资金出资 万达可以通过注入项目部分股权进行融资，不受国内市场限制 在发行 REITs失败后，改公募为私募，通过发行CMBS（债券) 对境外投资者进行私募 这也就变相的为万达在境外形成离岸资产包 以发行CMBS 进行私募 离岸资产包： 境外市场 境内市场 万达融资 开创国内商业地产资产证券化（CMBS）之路，也为未来继续融资提供可能 万达-CMBS 的优势 什么是CMBS？ 商业抵押担保证券（CMBS）是指将传统商业抵押贷款汇聚到一个组合抵押贷款池中，通过证券化过程，以债券形式向投资者发行的融资方式。 CMBS的价格根据评级机构的评级来确定；投资银行再参考评级后，确定最后发行价格，向投资者发行。 CMBS的销售收入将返给地产的原始拥有者，用于偿还贷款本息，盈余则作为公司的运营资本。 CMBS的优势在于发行价格低、流动性强、放贷人多员化、对母公司无追索权、释放商业地产价值的同时保持资产控制权和未来增长潜力，以及资产负债表表外融资等。 CMBS可以使投资人和融资方获得双赢，不仅使得融资方获得较低成本的贷款，同时还能使得投资人获得心仪的风险和回报。 万达融资 企业融资 项目融资 周期较短、操作方便，但鉴于国内信托融资的综合成本普遍在12%左右，明显高于万达早前重点依赖的银行资金成本 资产抵押贷款是目前万达项目比较显著的现象，例如北京CBD万达与石景山万达均采取抵押贷款的方式，盘活资金 项目融资 以租金作为唯一还款来源，贷款期限长达五年、十年时间。对项目租金资产、安全性的评估、租户评估要远大于对资产的评估。 信托融资 资产抵押贷款 租约抵押贷款 配合万达快速扩张的发展模式，信托融资、资产抵押贷款、租约抵押贷款等多融资渠道应运而生 万达融资 大连万达·风险提示 1、快速扩张带来项目质量缺陷，后期维修面临一定的压力 2、对于地级市以下城市选择，可能面临当地购买力偏弱的局面 3、人员配置无法跟上企业扩张步伐，导致项目管理失衡 设计不精细。很多东西都需要整改、确定。 工程施工质量不精。需要大量的时间和金钱进行后期维修。 当地购买力有限，无法支撑大体量的