锦天家园商部分初步发展建议书.docVIP

前 言 随着重庆西部大开发和中国成功加入WTO，重庆的经济建设取得前所未有的发展，房地产业以其龙头作用引领着地方经济的发展方向和态势，房地产业呈现出一片欣欣向荣的局面。 众所周知，商业总是和房地产业结合在一起的，我们谓之曰“商业地产”。在重庆，“商业地产”项目日趋规模化、大盘化。近期已出现的和即将出现的大型商业项目有上海中心、斌鑫世纪购物广场、时代广场、华宇广场、华宇名都城、龙湖?北城天街、协信?黄金海岸、等等，市场供给规模将出现前所未有的放量，如何对商业物业进行一个准确的主题定位将是其运作成败的关键。 就[锦天佳园]商业部分而言，开发商专门为此组建一个商业班子已不大现实，如何对此部分选择合适的主题定位并将这一主题向市场推广将是一个复杂的课题，我司可以凭借丰富的商业物业操作经验为开发商保驾护航，实现地产与商业的成功嫁接。 我司在与贵公司进行了初步接触之后，就[锦天佳园]项目的商业部分的招商营销工作提出以下初步意见以供双方商榷。 一、商业市场环境分析 （一）区域目前商业市场的发展状况 据统计，目前大渡口区商业网点共2890个，除了近80万平方米的大型物流交易市场外，还没有新世纪、重百等上规模的商场。其他的商业设施小、散、乱，中心区域商业氛围明显不足。 （二）区域商业市场的规划前景 今年大渡口的商圈建设就有许多大的举动：投资5000万建设重庆主城西部现代物流中心为商贸设施配套服务；今年启动大改造粮食公司片区、文体路片区，整治环大渡口公园片区、陶瓷市场片区，新建一条商贸步行街，预计用地20公顷（或者60公顷）。此步行街将是大渡口新的商业中心，建成后将大大提升大渡口作为重庆市住城区核心部分的城市，增加第三产业发展后劲。在商业大发展的同时，大渡口政府还将采取一系列优惠措施引进一批大店名店，发展10个有较高档次的社区商业服务中心，以抬高本区的商业设施档次。 到2007年，大渡口区的商业零售总额将在现有基础上翻一番，达到10亿元。与此同时，大渡口的交通规划也在为商圈建设保驾护航：今后5年将全线拓宽袁茄公路，完成陈 路延伸段桥，配合九龙坡区建成华福路大渡口段，初步形成50平方公里的城市快速便捷道路交通网和综合交通网，大大加强大渡口商圈的对外辐射能力。 （三）综合分析 大渡口区现有人口20多万，根据大渡口区目前的商业市场发展状况及未来地远景规划，可以判定在今后的2～3年之间，随着该区域的发展建设，不仅会有更多的人口流入大渡口；而且该区域的商业市场环境将会有明显的改善与发展，而如何抓住这个市场发展契机，营造独具竞争优势的资源，就意味着谁将会强占市场先机！ 二、项目分析（SWOT分析） （一）优势点 1、政府对本项目所属区域的整体商业市场打造的力度配合较好，这对本项目商业部分的招商营造了良好的市场基础。 2、项目所处的地理位置佳，位于大渡口区今后发展较为中心的地段。 3、项目自身商业部分的规划状况好，临街面较长，具有良好的商业价值。 （二）劣势点 1、目前，该区域的商业氛围明显不足，并且在业态分布上呈现出凌乱、分散的特点,同时本项周边亦不成熟。这是本项目商业部分的招商非常不利的因素。 2、相对与其它区域，项目所属的区域在诸多商家的认可度较差。 3、项目所处发展中区域,周边人气有待提升。 （三）机会点 1、抢占市场先机，该区域还没有其他项目的商业部分进行整体定位、整体招商和整体推广。 2、具有更多的市场发展契机。目前市场所呈现的商业市场的不完整、分散也正是本项目商业部分发展先入为主的最佳市场时机。 （四）威胁点 面临的市场竞争压力较大：周边楼盘所相继开发项目的商业面积将近6万平方米。如天辰华府的商业街、佳禾钰茂的商业中心等等。 三、项目市场定位 （一）项目定位的背景分析 1、区域位置因素 该项目目前所处位置偏离大渡口传统商业中心，项目周边生活配套未完全成熟。若以单纯的以一个零售概念去考虑，显然是不切实际的！ 2、生活需求因素 该项目就目前所辐射的消费者来看，做百货零售的可能性肯定没有，但必须有一个满足周边及自身小区居民生活需要的生活超市。 3、项目自身因素 本项目商业裙楼因为要满足住宅设计的要求，造成商业部分的规划设计不规 范，无法满足大型零售商家的需要，这一因素也是本项目招商规划的基础思路之一。 4、市场消费新趋势因素 从目前大渡口区的餐饮、娱乐来看，还没有一个真正意义上的中心地带。文体路虽然号称餐饮一条街，但规模档次不够；至于娱乐设施，大渡口区还没有真正意义上的档次较高的量贩式KTV或特色酒吧。作为特色餐饮和娱乐，是聚集人气的非常强有力的保证。[锦天佳园]地处一个新兴的开发区域，又代表大渡口区住宅的典范，应该将居住的人文环境和区域的消费新形象、新趋势结合在一起，带动该区域的旺盛人气。因此我们认为应该将[锦天佳园]