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第八章 房地产市场及其运行规律 第一节 房地产市场概述 第二节 房地产市场结构 第三节 房地产市场的特性与功能 第四节 房地产市场的运行规律 第五节 政府对房地产市场的干预 第一节 房地产市场概述 一、房地产市场的概念 二、房地产市场的参与者 房地产市场的概念 当前潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。 一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。 房地产市场的参与者 1.土地所有者或当前的使用者 2.开发商 3.政府及政府机构 4.金融机构 5.建筑承包商 6.专业顾问 7.消费者或买家 第二节 房地产市场结构 房地产市场分类: 一、按地域范围划分 二、按房地产的用途和等级划分 三、按房地产交易形式划分 四、按房地产购买者目的划分 五、其他划分形式 按地域范围划分 1.按城市划分 2.按城市内的某个具体区域划分 3.按省或自治区所辖地域划分 按房地产的用途和等级划分 1.居住物业市场 2.商业物业市场 3.工业物业市场 4.特殊物业市场 5.土地市场 按房地产交易形式划分 1.土地市场: 土地一级市场和二级市场 2.新建成的房地产产品: 销售、租赁和抵押市场. 3.存量房屋的交易: 租赁、转让、抵押、保险市场. 按房地产购买者目的划分 1.自用市场 2.投资市场 其他划分形式 按房地产进入市场的时间顺序: (一) 一级市场----土地使用权出让市场 二级市场----土地使用权转让、新建商品房租售市场 三级市场----存量房地产交易市场 (二) 增量房市场、存量房市场 第三节 房地产市场的特性与功能 一、房地产市场的特性 二、房地产市场的功能 房地产市场的特性 1.房地产市场是房地产权益的交易市场 2.地区性市场 3.要求高素质的专业顾问服务 4.易于出现市场的不均衡和垄断 房地产市场的功能 1.配置存量房地产资源和利益 2.显示房地产市场需求的变化 3.指导供给以适应需求的变化 4.能指导政府制定科学的土地供应计划 5.引导需求适应供给条件的变化 第四节 房地产市场的运行规律 一、房地产市场分析的四象限模型 二、房地产周期循环 三、房地产市场中的泡沫与过热 房地产周期循环 房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象,且此现象重复发生. 三、房地产市场中的泡沫与过热 1.房地产泡沫及成因 2.过度开发及诱因 3.房地产泡沫和过度开发的区别与联系 1.房地产泡沫及成因 (1)房地产泡沫的定义 由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离,脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态. (2)房地产泡沫的成因 ---土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础. ---投机需求的膨胀是诱因. ---金融机构的过度放贷是促成因素. 2.过度开发及诱因 房地产市场中的过度开发亦称为房地产“过热”，是指当市场中的需求增长不及新增供给增长速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。 过度开发的诱因： ---开发商对市场预测的偏差； ---开发商之间的博弈和非理性行为； ---开发资金的易得性。 3.房地产泡沫和过度开发的区别与联系 （1）区别 ---二者反映两个不同层面的市场指标； ---二者在严重程度和危害性方面不同； ---二者在周期循环中所处的阶段不同； ---二者的市场参与者的参与动机不同。 （2）联系 ---二者均用来描述房地产市场中房地产实际价格对房地产基本市场价值的偏离，是房地产价格中非基本价格的不同程度的体现； ---过热不一定产生泡沫，但过热是市场产生泡沫的前提，也是诱因之一。 第五节 政府对房地产市场的干预 一、宏观调控房地产市场的手段 三、规范房地产市场行为措施 一、宏观调控房地产市场的手段 1.土地供应计划的调控 2.城市规划的指导 3.地价的杠杆作用 4.税收的功能 5.租金的控制 6.金融杠杆的作用 7.住房政策的影响 二、规范房地产市场行为措施 1.健全市场准入制度 2.推动行业诚信体系建设 3.规范交易程序 4.加强产权管理 *