经营方面的问题二.docVIP

经营的问题与解答(二) 物管企业是不是一定要开展多种经营活动?为什么?如果要开展多种经营活动,在选择项目时要注意哪些问题? 答：多种经营是指物管企业围绕所管物业开展的与服务对象（业户）生活、学习、工作、娱乐、休闲等相关的各种专门性、收益性服务项目。 物管企业是否开展多种经营活动，要在进行可行性研究的基础上决定。主要包括：技术可行性――技术利用配套性和适用性，规模经济，环境和劳动保护，交通及用水电等因素；经济可行性――资金保证程度，资金筹措可能性，资源利用有效性分析（偿债能力），总生产成本估算（原材料、劳动力成本等），盈利分析等；组织体制可行性――机构设置，所需管理人员、技术人员等；社会可行性――国家政治体制，税收制度，价格体制等方面内容的进行研究，如果通过上述综合指标分析显示结果良好，则表明物管企业适合开展多种经营活动，否则，决策者要慎重考虑。 物管企业在开展多种经营活动时，要按“一业为主，多种经营”的方针，从市场出发，发展与物业管理相关的多种经营业务为主，选择具体项目要注意以下问题： ⑴选择少投资或不投资的项目（如委托管理项目、承租经营项目等）； ⑵选择少投资、回收快的项目（如代销、代售项目等）； ⑶选择低风险且与物管主业相近，容易发挥优势的项目（如家庭绿化、保洁服务项目等）； ⑷选择项目应注重环保，避免造成环境污染，给居民生活带来不便（如餐饮项目等）； ⑸选择利用频率高、消费周期短的项目（如超市项目等）。 因为好的经营活动，一方面可以为业户创造良好、舒适、方便的居住、生活、学习和工作的环境，能提高物业本身的价值和使用价值；另一方面也能减少单一经营的市场风险，使公司的发展能动态的适应市场需求的变化和减少市场竞争压力，为企业自身创造一定的收益，实现物管企业的既定目标；还能拓展物业管理的空间，增强物管企业的适应生存能力。 企业经营效率如何，是对管理者经营能力的直接检验。管理者必然以提高企业资产效率和增加企业积累、实现企业资产增值为目的对企业资产进行运作。这种以资产增值为目的的动作必然极大地促进法人产权运行的市场化。法人产权运行的市场化又反过来促进企业经济效益的提高，同时也是对企业管理者经营行为的检验。这一切迫使企业必须有效地经营。为此，企业经理必须有效地配置资本，并根据经济条件的变化而适时地增减资本数量、改变资本投向等。 即使多种经营服务能为业户和企业带来很多的好处，但物管企业对多种经营服务的开展，还应从属于公共性服务，绝不能淡化、削弱公共性服务。另外，随着企业经营业务范围的不断扩大和深化，已有越来越多的物管企业进行跨行业经营并涉及多个行业，形成多元化和产业化经营，这一趋势正进一步得到加强和发展。 物管企业属微利性行业,承担不起太多太大的风险,在经营过程中物管企业如何进行风险管理呢? 答：有市场就必然存在竞争，而有竞争就必然存在经济风险，在市场经济条件下，由于生产技术的迅速变化，市场情况千变万化，以及某些政治因素的干扰和自然灾害的影响，都会使物业管理经营的实际收益低于预期收益，从而蒙受经济损失，甚至发生亏损或破产，这就是经济风险。物管企业作为独立的经济实体，有自身的经济利益，要参与市场竞争，就要承担经营决策的正误以及经营活动的好坏所带来的风险。 物管企业在经营和服务过程中，主要存在以下三个方面的经济风险：第一、自然风险，由自然因素造成的经济风险，如雷击、火灾、地震、气候突变等给经营者带来的经济损失；第二、社会风险，由个人或集团的社会行为造成的经济风险，如盗窃、坠物伤人、设备事故等给物管企业带来的经济损失；第三、经营风险，由物业管理企业自身决策失误或经营管理不善造成的经济损失。这些风险通常会给物管企业，特别是给业户带来较大的经济损失。 面对存在的经济风险，物管企业管理者可以按以下步骤，进行风险管理： ⑴识别风险，对于可能发生的风险进行科学的分类排队，找出风险产生的原因及其因果关系，采取适当的方法，认识特定的风险；识别风险是风险管理的基础，是风险管理中最困难的工作； ⑵衡量风险，对已经识别出来的风险，可能造成的损失程度进行测算，通过分析，确定风险给企业带来的的损失大小和给企业造成的损失状况，以便企业采取有效的对策措施，如加强对员工的劳动保护，发挥经营杠杆能够预测分析、反映企业的经营风险的作用）； ⑶风险管理对策，对于已经识别出来的风险和已经确定风险带来的损失程度，就要对风险进行有效的管理。风险管理的主要目标，就是降低风险发生的频率和幅度，尽量减少风险带来的损失。风险管理对策，大体上可以分两大类：风险控制对策和风险财务对策。所谓风险控制对策，就是控制风险的发生，缩小风险发生的强度，把风险控制在一定的范围内。风险财务对策，就是采取有效的各种经济措施，防止和缩小风险给财务带来的损失（为此，对风险进行投保，尽管不能实现物业的增值，但有助于实