蓝山美树户型分报告.docVIP

一、分户型分析： E型 从各层的销售率来看，E4顶跃的库存率最高，其次为E3，而E1户型的累计销售率相对较高，从销售上，无疑将把相关的重点放在攻克E3与E4上。 从单套的总价对比图看，造成E3销售率相对较低的原因主要是单套总价相对较高的原因，而基于客户对居住空间与尺度的需求，以及E1与E4产品的竞争。也在一定层面上限制了E3产品的价格处于高位，所以反映在总价的差距上，E3最为强烈，下阶段价格调整，应该重点攻破E3，其次是E4，在调整的方向上，可适当拉高E1的价格，而相应降低E3与E4的价格。幅度上，E3大于E4。见下附表： 户型 单套总价 已售单套总价 未售单套总价 E1 1188490 1077085 1281022 E3 1003033 815358 1237249 E4 1225225 1029992 1347319 合计 1138916 975929 1293134 从未售房源的总价来看，E1、E3、E4的总价差相对较小，但面积上，E3要小于另两套房型，性价比小，而相对E4，E1的花园、地下室等空间的免费赠送，使客户得到了相应的实惠，故建议总价上，尽可能拉近E1与E4的价格距离。 而从单价来看，详见下表： 户型 总均价 已售标准均价 已售均价 未售均价 E1 5913 5749 5372 6331 E3 6288 5497 5120 7730 E4 6232 5800 5266 6807 合计 6133 5693 5267 6935 也更加能证明对E户型的调整的必要性。而问题的关键所在仍然为E3；此外，在已售的标准单价上，要比最终执行的价格低534元，按照5800的单价，执行的总折扣率达9.2%，推动E4销售的因素中，相对宽松的优惠条件也是十分重要的一个因素。 在未售的房源中，E3的单价最高，而E1与E4的单价均低于E型平均售价，在价格调整上，可考虑提高E1的价格，降低E3的价格，但E1调整后的价格不能高于E4的价格。 K型： 从K型的销售率来看，除K2外，其余楼层均将成为销售的重点，尤其是K3与K5的销售。 户型 单套总价 已售单套总价 未售单套总价 K1 870328 826476 876308 K2 685006 629431 764469 K3 762369 616108 805318 K4 732320 674676 746365 K5 961497 775190 974300 合计 798916 678342 851883 从销售率上看，K3与K5相对滞销，而从总价上看，价格相对较低的房源多数被提前消化，而集中反映出来的问题是K5的未售均价较其他房型高出10万元，最大差距则为22万。价格杠杆无法对促进K型销售起到作用。 户型 总均价 已售标准均价 已售均价 未售均价 K1 6106 6041 5820 6137 K2 4806 4622 4432 5309 K3 5222 4529 4339 5463 K4 5175 5005 4751 5285 K5 5853 4830 4709 5932 合计 5437 4956 4751 5703 从总价来看，K3与K5的价格差相对突出，而K1的总价差不大，这于K1本身产品的特征是否被客户所认可有关，与价格的关系不大，应该在销售上增加对K1型产品的销讲。 在单价方面，K1、K5与K2、K3、K4的价格差过大，也导致销售上总是低价格房源先消化的问题出现。 E与K型比较 在K与E两种房型的对比上，K型将成为销售的重点所在。下一阶段，在现场的销售中应该以K型为主，其次以E型为主，在推广总以E型推广为主，如果仍然为达成K的销售，可将推广也暂时转移到K型的推广上。 户型 单套总价 已售单套总价 未售单套总价 E 1138916 975929 1293134 K 798916 678342 851883 总计 990519 885087 1036592 从单套总价来看，E型在价格差上，相对较大。应该增加对E型客户在产品附加值上的投入，以提升客户对产品综合素质的认知，促进E型的销售。 同时，考虑E3与K型在空间尺度上的类似性，在整体调价上，应该考虑E3与K的关系。 户型 总均价 已售标准均价 已售均价 未售均价 E 6133 5693 5267 6935 K 5437 4956 4751 5703 总计 5868 5506 5136 6286 从上两表来看，