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沿海区域新一低调低成本战略布局
[Table_MainInfo] [Table_Title]
沿海区域新一轮低调低成本战略布局！
孙建平
021sunjianping@gtjas.ocm
本报告导读：第二轮战略布局保持了低调低成本特质。900万现有权益建筑面积项目储备平均楼面地价1000元，多为第一轮布局时拿下的土地。
投资要点：
[Table_Summary]
公司在地产选时和区域布局上拥有非常突出的能力，目前正在进入新一轮战略布局，标志是在沿海区域低成本加码下注。新湖系地产第一轮战略布局抓住了2000年前后行业崛起和高杠杆的良机，侧重长三角，既不惧一线城市，也不怕和重视二三线城市。
公司这次战略布局和扩张的特征是：低调低成本，这是05年后地产公司做大规模布局扩张时越来越难以做到的。以一二级联动开发模式强化在大连、天津和长三角（江苏启东）的渗透，扩大正规模效应；以收购模式获取珠三角本地龙头广东时代房地产公司35%股权（权益法核算）。
广东时代房地产公司为珠三角龙头，收购作价实惠。拥有项目储备建面700万平左右，分布在广州、珠海、清远等。2亿美元获得245万平权益建面储备，平均收购价550元/平米，即使加上承担负债（310元/平米），收购成本860元/平米，也很低，土地公开市场拿地不可能获得地价。
09年报0.34元EPS，低于我们0.46元的预期。因上海新湖明珠城
10年业绩锁定性好，年报约52亿元已售未结算房款（大约20亿在途），相当于10年房地产预测收入的65%已经实现。09年销售
谨慎估计48亿元金融股权
预计公司10、11年0.65、0.87元EPS，地产重估RNAV9.5元，RNAV总计14.8元。维持增持评级，公司新战略布局和地产+金融业务结构使估值可高于行业平均，但同时因行业估值下降，目标价下调到15元。
[Table_Finance]
财务摘要（百万元）
2007A
2008A
2009A
2010E
2011E
营业收入
2088.01
2992
3505
6379
10503
(+/-)%
88%
43%
17%
82%
65%
经营利润（EBIT）
207.74
481
649
1272
3275
(+/-)%
142%
131%
35%
96%
157%
净利润
237.45
415
841
1150
2193
(+/-)%
3312%
75%
103%
37%
91%
每股净收益（元）
0.16
0.24
0.30
0.34
0.65
每股股利（元）
0.00
0.01
0.00
0.06
0.19
[Table_Profit]
利润率和估值指标
2007A
2008A
2011E
经营利润率(%)
15%
21%
30%
25%
34%
市盈率
57.0
38.0
30.0
26.3
13.8
股息率 (%)
0%
0%
0%
1%
2%
[Table_Invest]
评级：
增持
上次评级：
增持
目标价格：
15.00
上次预测：
17.00
当前价格：
9.26
2010.02.26
[Table_Market]
交易数据
52周内股价区间（元）
5.10-15.02
总市值（百万元）
31,340
总股本/流通A股（百万股）
3,384/3,183
流通B股/H股（百万股）
0/0
流通股比例
94%
日均成交量（百万股）
27
日均成交值（百万元）
276
[Table_Balance]
资产负债表摘要
股东权益（百万元）
6,306
每股净资产
1.86
市净率
5.0
资产负债率
70%
[Table_PicQuote]
[Table_Report]
相关报告
更新报告《地产主业稳健，金融辅业羽翼渐丰》，2009.10.26
更新报告《新湖中宝：关注公司项目资源补充和再融资进展》，2009.8.7
更新报告《新湖中宝：地产为主，金融为翼，高杠杆，高成长》，2009.4.8
更新报告《新湖中宝：业绩增长符合预期，等待行业扩张机会》，2009.2.10
《国泰君安_新湖中宝高管电话交流会议纪要》，2008.12.26
更新报告《新湖中宝吸收合并新湖创业将增强公司主业优势》，2008.12.15
《地产周报》，20.02.23
表1：09年吸收合并新湖创业后收入快速增长，地产主业毛利率显著提高
项目 2006A 2007A 2008A 2009A 主营业务收入增长率 87.6% 43.3% 17.1% 82.0% 净利润增长率 3311.6% 74.6% 102.7% 36.8% 经常性净利润增长率 4167.4% 92.2% 64.8% 78.0% 地产主业毛利率 33.2% 37.2% 39.4% 47.3% 主业毛利率 22.0% 27.0
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