建发玖珑湾2015营销执行-市场部分.pptxVIP

2015.3 政策资讯 政 策 近期政策一览： 降息：2月28日，央行决定自3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率 0.25 个百分点。 降准：2月4日，央行决定自2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 限购政策不变：1月29日，上海市市长杨雄表示，2015年上海的房地产限购政策不变，对居住证转常住户口继续实行有条件管理。 不动产登记制度正式实施：自3月1日起，包括房屋建筑所有权、宅基地使用权等在内的十类不动产权利开始在全国范围内进行统一登记，全面启用新的登记簿和证书。城市居民以往的“房产证”将陆续更换为新的“不动产证”。 同策咨询研究部认为：央行连番降准降息，给市场一定程度带来利好；然而，当前沪上商品房存量绝对值依旧很高，限购政策不变、短期内无法解决高库存的问题，即使今年第一季度，央行降准又降息，给市场带来利好，但房企依然会运用价格策略积极销售，短期内，房价不会因为降息而上涨。 政策利好有所释放，2015年去库存为大趋势，市场走势预期平稳 2012-2014历年同期全市无配套商品住宅供求 （时段截取：历年1月1日-12月31日） 年份 供应 （万㎡） 成交 （万㎡） 均价 （元/㎡） 存量情况 2012 895 936 22513 ↓下降 2013 1150 1278 24240 ↓下降 2014 1246 968 27248 ↑上升 季末成交出现复苏，楼市翘尾行情可期 2014市场存量上升，均价上行压力较大 短期楼市仍然面临去库存压力 高端楼盘成交均价结构上扬 市场走向 楼市仍处于调整期，“保价去存量”为市场主旋律 区域竞品地图 一线房企抢占泗泾市场 保利、金地、中海、恒大等一线房企分庭抗礼 泗泾板块供应井喷，市场红海竞争 15年公寓市场红海竞争 市场存量50万方 15年公寓市场存量： 50万方 上坤新农合地块（待售，3万方） 2015年区域公寓市场红海竞争，市场存量50万方 竞品地图 2015年竞品项目销售周期高度重合 金地自在城 绿地云雅园 9站徐家汇·百万分标杆大盘 项目规划：115万方大盘规划； 容积率：1.9 项目特色：百万方大盘规划，主打褐石艺术风格街区 当前价格：21000元/㎡ 虹桥南地铁旁·花园洋房社区 项目规划：4.8万方洋房+高层 容积率：1.6 项目特点：绿地云服务 上市时间：预计2015年4月 洋房报价：30000元/㎡ 万业梦立方 徐汇西·精装创新小户型 项目规划：7.6万方刚需高层 容积率：1.6 项目特点：3.5米墅级层高 上市时间：预计2015年4月 预计价格：23000元/㎡左右 保利翡丽公馆 轻奢小豪宅社区 项目规划：住宅面积12.4万方；公寓、商业 项目特点：4000元精装、轻奢小豪宅 当前价格：26000元/㎡ 主要竞品 主力竞品 次级竞品 当前区域竞品价格2.1-2.6万元/㎡ 差异化销售策略+错位竞争手段是本案制胜关键 2015年，区域市场红海竞争已成定局 三大核心价值 超值附送 水岸洋房 建发品牌 价值提炼——超值附送 户户赠送赠送7-10㎡ 整体得房率高出10% 超值附送 水岸洋房 建发品牌 价值提炼——水岸洋房 350米水岸景观带，一线水景资源尽收眼底 板块稀缺洋房产品，87-117㎡洋房 超值附送 水岸洋房 建发品牌 价值提炼——建发品牌 超值附送 水岸洋房 建发品牌 福建国资委旗下第一大国企 福建奢侈品牌一级代理 厦门航空母公司 公园首府——杨浦第一红盘缔造者 江湾萃——10亿元年销大盘 继江湾萃和公园首府 玖珑湾——建发上海又一口碑力作 建发集团 享誉福建 建发房产 布局上海 客户区域：9号线沿线区域 闵行、徐汇约45%，其中漕河泾工作的客户占相当高的比重 松江（泗泾、洞泾、九亭）占比25% 市中心、浦东等其他区域占比30% 客户具体来源：老住宅区工作区 泗泾、九亭、七宝老住宅区 9号线沿线工作区域： ——漕河泾核心经济办公区工作客户 ——虹桥交通枢纽（华漕）工作客户 区域 占比 闵行 25% 徐汇 20% 浦东 15% 松江 25% 其他 15% *以金地自在城三期和保利翡丽公馆客户为样本推算 客户地图 区域客户主动脉——9号线 主要来自沿线工作圈和生活圈 地拓区域 序号 项目 区域 板块 套数 套均面积 （㎡） 年份 1 丽水豪庭 松江区 泗泾板块 496 82 2006 2 泗海怡家 松江区 泗泾板块 208 84 2005 3 润和苑 松江区 泗泾板块 173 96 2004 4 协合海琴花园 松江区 泗泾板块 168 92 2005 5 金港花园 松江区 泗泾板块 109 87 2004 6 东方花园 闵行区 七宝板块 475 86 2004 7 朗润园 闵行区 七宝板块