商业地产开发项目定位研究-工业工程专业论文.docxVIP

西安建筑科技 大学硕士论文本文将在分析商业地产开发特点的基础上，建立起一套商业地产定位的流程 体系，并对商业地产定位的流程、方法、内容 等方面作出较为详细的论述，结合 武汉人信汉商银座项目定位的实例研究，力求为商业地产的成功运作提出相关建 议，发现并找到 -套行之有效的项目定位的解决办法 ，为商业地产的开发提供参 考意见。1.2 课题研究的现状详见图 l-} 国内外商业地产研究理论图.商业区 位选择理论 商圈理论f 区位消费者行为复合式研究理论 消费者满意度研究和科技手段运用消费者的感性区位选择自|力法则 商圈范围确定理论哈夫模型 修正的哈夫模型消费者行为空间理论商业建筑内部因素与 消费者关系研究理论I一 三级活动理论← 行为与空间模型←购物中心层次性系统发展模式L 商业空间与消费者行为之间的关系E 建筑恻间因素对消费者的影响 建筑内部非空间因素对消费者影响商业地产逆向运营策划理论 苹果理论一商业地产开发项目全寿命管理理论因J-l 国内外商业地产研究理论图21.2.1 国外相关研究及评述(1)商业区位选择理论 德国地理学家克里斯泰勒的中心地理论和德国经济学家廖付的市场区位论从消费者的购物机会的空间结构出发，设想在购买力水平和消费空间均质分布的情 况下，创立 了商业区位论。他们认为，在自然条件、人口条件、物质条件不变的 情况下，影响消费者购物的因素只有一个，即购物距离，从而产生 了六边形的购 物模型 。该理论研究只是停留 在单一的经济客体上，并且只是从区位上进行研究， 没有考虑消费者的行为以及心理特征，基本上不涉及动态的变化。20 世纪 50 年代，对商业区位的研究趋向于动态化。瑞典经济学家帕兰创造了《空间经济学})，英 国的维尔逊 (A. 的1son) 和比利时的艾伦 (P.Allen) ，结合耗 散结构和突变理论，分别就空间的相互作用模式与中心地方论结构进行 了动态模 拟。 ω1961 年，格里斯 (Getis) 提出商业总零售额会随着离市中心 的距离增加而减 少。李育 (Y.Lee) 于 1979 年从概率模型和最近邻统计入手，分析不同类零售店 之间的区位影响，认为不同类型的零售店之间存在 3 种分布类型:聚集、独立及 回避型。[3J欧凯瑞 (0. Kelly) 14J 1981 年提出多停留、多目的的购物出行过程中的零售设 施需求模式，该模式是建立在霍华德 (Howard) 1971 年提出的随时间变化的马尔 科夫过程观点的基础上。该模型的重要贡献是对购物行为中心 区位和零售部门之 间相互依赖的联系进行 了详尽的分析，而且运用时间变化的马尔科夫过程，使该模型更具有一定的现实意义。伯格斯和蒂莫蒙 (BorgersTimmermans) 1986 年提出了消费者出行的描述性 模型飞该模型包括目的地选择、购物路线选择以及计划停留 三个子模型。这些模 型被用来预测旧城区商业市场区位的零售设施的总需求情况。这些研究主要集中在由对商业市场区位的研究转向区位消费者行为的复合式 研究，为商业区位选择更加合理提供了研究方向，奠定了商业理论的发展基础。20 世纪 90 年代以及 21 世纪，对商业区位选择的研究主要集中 在对消费者满 意度的研究和科技手段 GIS 的运用上，相对于过去的位置重要性来说，目前的研究更多的是针对商业的可 见性与容易达到性。随着城市人口的外迁以及汽车的 普 及，对商业区位的选择多集中在如何最大程度地满足消费者 。不仅能够到达，并 能使之满意。布朗在 1999 年提出了一个好的位置并不能决定一个项目的成功。商业项目的可达性和便 于停车等属性决定了其与另外项目的竞争， Piee t-Yver LeoJean Ph i lippe 在 2002 年提出了零售中心位置与消费者满意度模型16). 更注重消费者满意程度。目前的区位理论在区位决定论的基础上更加注重了消费者的感性 区位选择，从而使得商业 区位理论更加丰富合理。 [2)(2)商圈理论1931 年，美国的威廉 .赖利 (WillianReilly)提出了零售引力法则。他认为， 当城市 A 和 B 之间存在一个等级相对低的城市 C. A 和 B 向 C 吸引零售额的比率与 与两城市的人口成正比，与城市距离比的平方成反比 e 这解释了消费者的购物的 商店的选择行为 .1943-1948 年美国经济学家 Convrese 依据赖利的法则进一步研究了两个都市 的行商势力范围，找出了都市之间的商圈平衡点。 Convrese 法则可以找出多个商 业项目或都市相互间的行商界限，由 此确定每个大型商场、商业项目或都市的商圈范围。哈夫 (D.L.HUFF) 在 1966 年通过大量的研究证实了大都数消费者行为购买的 空间选择随意性，从而提出了有别于赖利的概率引力模