广东物业管理自学考试：12居住物业的物业管理.pptVIP

居住物业的物业管理 黄东林 1 居住物业的含义和特点 识记： 居住物业的含义 领会： 现阶段我国居住物业的特点 居住物业的含义 所谓居住物业， 是指居民赖以生存的空间和必要的条件， 即住宅以及附属的设备和设施， 是以居住为主要功能的物业。 现阶段我国居住物业的特点 产权多元化 由过去的福利实物分房走向公房出售和货币化分配，个人购房。 产权多元化：有完全产权的商品房、经济适用房、售后公房、租赁房等。 档次的多样化 管理体制和管理方式的多样化 正逐步从政府房管部门和企事业单位自管向社会化、专业化、市场化的物业管理体制转变。 转轨期间，多种管理体制并存。 2 居住物业管理综述 识记： 商品住宅 租赁住宅 领会： 商品住宅的管理要点 房改中向个人出售住宅的管理要点 租赁住宅的物业管理应遵循的基本原则 商品住宅 商品住宅是指 国家或开发企业投资建造的， 按市场全额出售给购房者住用的住宅， 以及其他以市场价格交易的各类住宅。 新房、旧房 商品住宅的管理要点 商品住宅应按国务院发布的 《城市私有房屋管理条例》、 《物业管理条例》、 《城市异产毗连房屋管理规定》实施管理， 总的原则是在“自有、自住、自管”的基础上， 全面推进社会化、专业化、市场化的物业管理。 在物业管理实施中，主要是划清自有产权部分与共有产权部分的界限、责任及相关费用的分摊。 在物业管理的实施中，主要是划清自有产权部分与共有产权部分的界限、责任及相关费用的分摊。 凡自有产权部分的管理、维修与养护均由业主负责并承担相关费用； 若干业主共有产权部分的管理、维修与养护由共有业主负责或委托物业管理企业负责并按业权比例分摊其费用。 对于经济适用房，基本参考商品房的管理办法，但物业费可适当优惠。 房改中向个人出售住宅的管理要点 公房出售后属于自有住宅，但与商品房住宅又有所不同，主要是房产的处置权的有限性。 公房出售后，应推行社会化、专业化的管理模式、实行业主自治自律与物业管理企业统一专业化管理相结合， 按照《物业管理条例》的原则规定和《城市异产毗连房屋管理规定》及《共有住宅售后维修养护管理暂行办法》来实施管理。 其基本原则是住房出售后，实行住房所有人“自有、自住、自管”的原则。 从物业管理的角度来说，主要是划清自用自管与共用共管的范围、责任以及相关费用的合理分摊。 租赁住宅 租赁住宅是指 使用人不具有房屋的产权， 通过房屋租赁的形式 取得在一定时期内使用权的住宅， 包括， 公有住宅的租赁和集体所有制房产以及私人房产的租赁。 租赁住宅的物业管理应遵循的基本原则 为房屋承租单位或承租人服务 制定合理的租金标准 依法维护正常的租赁关系 严格控制租赁房屋的用途变化 总的原则，是将出租的房屋管好、修好和用好，要为房屋承租单位和住户提供较好的服务。 物管企业要采取积极有效的措施，充分利用经济规律和法律手段，通过健全租赁立法，依法整顿房屋租赁市场的秩序，促进租赁住宅物业管理水平的提高。 3 住宅小区的物业管理 识记： 住宅小区的概念 住宅小区的功能 住宅小区物业管理的内容 领会： 住宅小区的特点 住宅小区物业管理的目标 住宅小区物业管理的原则 住宅小区的概念 对达到一定规模， 基础设施比较齐全的 居住区称为 住宅小区。（含居住小区、住宅组团） 住宅小区的功能 居住功能 服务功能 经济功能 社会功能 住宅小区的特点 规划建设集中化，使用功能多样化。 房屋结构整体化、配套设施系统化。 产权多元化、管理复杂化。 住宅小区物业管理的目标 通过科学的管理手段 和 专业化的管理技术 实现：社会效益、经济效益和环境效益的统一。 社会效益 经济效益 从政府的角度看 从开发企业的角度看 从物业管理企业的角度看 从业主的角度看 环境效益 住宅小区物业管理的原则 业主自治自律与统一专业化管理相结合。 服务至上，寓管理于服务之中。 所有权与管理权相分离。 企业经营、独立核算。 有偿服务和费用合理分担。 住宅小区物业管理的内容 住宅小区物业管理，是指 对住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目 进行维护、修缮与政治。 包括管理、经营和服务三方面工作。 概括起来，主要包括以下基本内容： 住宅小区内，房屋及设备的维护与修缮管理 住宅小区内，其他方面的管理 开展多种形式的便民有偿服务 *