房产新政组合弹,引爆诉讼纠纷潮.docxVIP

房产新政组合弹，引爆诉讼纠纷潮如今中国最物议如沸的民生大事就是国家三大房产新政：房贷新政“国十条”、限购新政“国八条”、个税新政“国五条”的陆续出台及其重磅炸弹引爆式的影响了，最近本律师就碰到了两件与之有关的诉讼、法律咨询事件。去年为配合企业客户对企业资产的清理，通过诉讼解决了一标的额较大的房产确权案件，顺利地将原本系公司出资购买，但以自然人名义予产权登记的独栋花园住宅确权至公司名下，今年3月下旬案件走到了执行阶段，本律师至交易中心及窗口税务机关咨询交易手续及税负的时候发现那里焦急等候交易的人都排出了大厅外，方醒悟国五条政策细则的倒计时已到了最后阶段，本律师也不由得急火攻心，因为承办的案件约定过户的税费均由申请执行人即公司承担，如果在办理过户过程中，恰逢严格按20%征收个税的时间窗口怎么办（即使以房屋现值减去原值的差额为计征基数也远高于原来的核定征收即按现值的2%计征）？与窗口税务机关沟通后，他们指点我们，如果能证明该套房售卖人（案件中的被执行自然人）在中国只有一套房屋且持有五年以上，那么根据只限制投资不限制自居的政策，可免个税，除非新出台的“国五条”细则明确推翻了该项优惠政策。由于此套房的交易手续复杂冗长，还要历经评估，税费筹资等阶段，本律师与客户只得静待国五条细则出台了，但3月30日出台的细则并不见得是国五条的具体深化，更象是国五条的扩音喇叭，并没有该优惠政策的推翻性规定，而且实际上至截稿前上海地区并没有开始开征20%的个税，才一块石头落了地。无独有偶，有女子欲在上海买房，但苦于2012年下半年来上海实施的非上海户籍单身限购之政策，欲与一男子假结婚，也引发了婚前财产公证与婚后财产约定的问题，若不妥善处理，将来在结婚离婚进行财产分割的过程中，也易引发财产争议。而前述案例只是冰山一角，从2010年4月至今陆续实施的房产新政组合拳引爆房产买卖、婚姻、继承方面的纠纷远不止此，综合起来有以下几类： 房屋买卖合同的买方“毁约潮”。新政纷至沓来后，相当部分原来在房屋认购书或买卖合同上签字的买家要么不再具有购房能力，要么不再具备购房资格。比如“国八条”颁布后，各城市纷纷提高了家庭第二套房的贷款比例及停止了第三套房的贷款，房屋买方便以政策不可抗力导致其无力支付首付为由要求解除合同并不承担违约责任。对于只是降低了贷款比例，而不是完全不能贷款的案子，大部分法院审判原则为除非在合同中明确约定一定额度的贷款比例是履约的必要条件，否则属于应当可预见的银行贷款政策调整的商业风险而不属于不可抗力，买方仍需承担违约责任，但在买方要求降低违约金时，从主观过错的角度给予适当的考虑与支持。还有一些案子，买卖双方签订了书面购房合同，等待取得房产证后办理过户，此时限购政策出台（如非上海籍单身人士暂停在沪购房），买方此时提出因情势变更，解除合同，一般情况下，法院也倾向予以支持，这是以最高院关于审理合同案件的司法解释：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”这种情势变更的规定来作为法律依据的，当然由于买方的过错导致延迟恰逢跨新政实施，则可能有截然不同的处理。而 “国八条”、 “沪九条”等限购政策的实施，还有个副作用就是将导致房屋租赁合同纠纷、房屋中介的居间纠纷增多并呈多样性。??借名买房纠纷井喷 房产新政“国八条”中的“限购令”可能导致借名购买商品房的现象增多。一些不具备购房资格的人群，以具有购房资格的亲属、朋友等人的名义购房，仅私下约定房屋所有权归属于实际出资者，这种行为为名义购房人和实际购房人之间引发房屋产权归属纠纷、借名买房合同的效力纠纷等埋下隐患。对于这一类纠纷，法院目前的审判原则是：除限购、禁购等调控政策重新调整并准许实际购买人取得房屋产权外，实际买房者将无法向法院请求确认其为房屋产权人，最终能够支持的只是债权。而若发生名义购房者产权到手后，立即将房屋抵押获得借贷款项挥霍一空的，实际购房者终将吞下钱房两失的苦果，所以实际出资人的风险是非常大的。 　??婚姻家庭类纠纷激增 目前出现一些中介公司向购房人提出通过假结婚、假离婚等方式规避政策的建议，例如，非沪籍购房单身人士通过与异性假结婚，规避非沪籍单身限购令，等购房后再离婚；或者是夫妻双方为了购买第二套或者第三套住房而假离婚，协议房产归一方所有，待无房产一方买房后再复婚等等，这些行为可能在结婚、离婚过程中引发新的纠纷，从而使得婚姻家庭类纠纷尤其是涉及财产分割方面的纠纷呈现新的特性。至于网上流传的“三离婚三结婚，20%个税不花一分”的笑话，可千万别想跃跃一试，离婚后要复婚，一定要双方自愿并要共同