对海南新限购令解读分析 汇德咨询.docxVIP

海南汇德咨询机构 房地产资讯摘编 （最新、最实用的房地产新闻信息） 期号： 资讯所属期间：2011年3月15日至3月31日房地产资讯摘编 解读琼版国八条?海南限购令 第  PAGE \* MERGEFORMAT 11页 汇智于业 德行于事 解读琼版国八条 1 琼版国八条提出的背景 据资料显示，2010年中国CPI指数年度涨3.3％，我国通胀压力明显，成为当前房地产投资的主要推动因素。同时，2010年是中国房地产宏观调控频次最密集的一年，房地产政策三度调控，层层加码，但同时也是房地产业最高歌猛进的一年。2010年，我国完成房地产开发投资48267亿元，同比增长33.2%。房屋施工面积40.55亿平方米，同比增长26.6%；房屋竣工面积7.60亿平方米，同比增长4.5%。全国商品房销售总面积10.43亿平方米，同比增长10.1%，完成商品房销售额5.25万亿元，同比增长18.3%。 三度调控尚未达到国家调控的目的，2011年1月26日，国务院办公厅发出了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（简称为“新国八条”），就加强房地产调控的问题提出了新的力度更大的措施。 海南省省委、省政府对此极为重视，省委书记卫留成、省长罗保铭要求我省立即制定贯彻落实的措施，结合实际认真贯彻落实国务院办公厅的通知精神， 2月23日下午，海南省就贯彻国务院“新国八条”精神所采取的措施召开了新闻通气会，要求海南各市县结合实际认真贯彻落实国务院办公厅的通知精神，确保海南省房地产市场平稳健康发展。海南省将从八个方面贯彻落实“新国八条”精神(简称为“琼版新国八条”。 2 琼版国八条要点解读 政府监管方面——房价目标施压地方政府、扩大保障性住房覆盖 【政策原文要点】进一步落实地方政府责任。 【解读】：房地产产业是我国经济的支柱产业，国家的政策路线是抑制高房价，遏制房地产经济泡沫的膨胀而非打压房地产业，所以住房价格的控制范围必须依据各地方的经济发展目标、人均可支配收入增长能力及居民住房支付能力而定。海南省各市县的经济发展、人均收入等存在很大的差别，所以“因地制宜“的房产政策是必须的。 ??政策原文要点】加大保障性住房安居工程建设力度，满足本岛居民的住房需求。 【解读】：抑制高房价的最有效措施就是完善保障性住房制度。当今我国的保障性住房制度明显存在缺陷，特别是保障性住房供应明显不足。海南省政府根据本地情况采取三步走战略： 一是各市、县要在今年的10月底前完成城镇居民的住房和收入情况的调查摸底工作，合理制定保障性住房建设计划，并为房地产市场调控提供依据。切实加强保障性住房的建设管理，确保保障性住房的工程质量安全。加快保障性住房基础设施和公共服务设施配套，做好已建成保障性住房的分配入住，并加强和完善运营管理工作。 二是各市县政府要切实落实 HYPERLINK \o 土地 \t _blank 土地供应、资金投入和税费优惠等政策，引导房地产开发企业积极参与保障性住房的建设，尤其要研究制定优惠政策，鼓励房地产开发企业投资开发经营管理保障性住房项目和在商品住房建设项目中配建一定比例的保障性住房。有闲置居住用地且符合城市规划的机关、企事业单位，可结合危旧房改造计划建设一定规模的保障性住房。 三是要加大住房保障用房供应力度。加大廉租住房和经济适用住房供应力度，扩大保障性住房建设规模，2010年海口市全面开工建设保障性住房21177套，建筑面积192.07万平方米，建设用地892.05亩，其中：廉租房300套，建筑面积1.5万平方米；经济适用住房9261套，建筑面积74.09万平方米；限价商品住房3187套，建筑面积32万平方米；公共租赁房300套。 税收政策方面——不足5年全额征收营业税 【政策原文要点】调整完善相关税收政策，加强税收征管。 【解读】：税收政策是国家宏观调控经济的一项有效的经济政策。对个人购买不足5年的房产转手交易全额征收房产税，在表面上遏制了炒房者的介入和房地产投机但是营业税归根结底是一种流通缓解的税负，未能体现出对不同需求的差别化对待。此次的营业税收政策，仅仅取消了普通和非普通住宅区分，使得5年内房源再交易成本上涨，增加这一环节的成本，短期内可能有一定的效果，但长期来看效果不明显。就海口而言，二手房交易市场出售的住房多数都是90年代建设的，或者是05年前的住房，所以这项政策的长期作用不明显。 而土地增值税清算和稽查的实施是十分有必要的。一直以来，土地增值税名义上实行30%～60%的四级超率累进税率，不过，在现实操作中，但累进税率极少被严格使用，各地一直普遍采取“预征制”：事前预征，事后清算，多退少补，最终“预而不清”。 土