刘固基物业管理成本特点及管控126P.ppt

刘固基 管理学副教授,工商管理硕士（MBA） 全国房地产业深圳培训中心客座教授 深圳房地产和物业管理进修学院客座教授 深圳职业训练学院客座教授 首批入选中国物业管理师师资库专家 首批国家物业管理职业技能鉴定考评员 广东省物业管理协会专家库专家 联系电话物业管理成本的特点及管控  一、物业管理成本管控面临的压力 二、物业管理成本的分类及特点 三、物业管理成本（物业管理费）的测算 四、物业管理成本管控的现状 五、物业管理成本管控的对策 一、物业管理成本管理的面临的压力 物业管理成本管控面临五重压力： 1、市场竞争的压力 目前物业管理市场的竞争日趋激烈，竞争手段也日趋多样，但降价竞争仍为主要手段，物业管理企业要取得一定市场份额，就必须挤压成本。 2、业主维权的压力 随着业主维权的理性化、法制化、专业化，成本发生、成本构成的合理性、合法性、合规性已日益成为业主维权的重点，因此，物业管理企业必须强化成本管理。 3、品质提高的压力 物业管理企业要在日趋激烈的市场竞争中提高竞争能力，除有价格优势外，还必须有品质优势，而要提升品质，客观上要求相应的品质成本也要增加。这就要求物业管理企业必须研究性价比。研究性价比，就必须要研究成本。 4、价格上涨的压力 目前与物业管理有关的各种消耗的价格都在上涨： 最低工资标准在涨（成本结构的50%，收入比重的50%） 各种能源标准在涨 各种材料标准在涨 行政费用标准在涨 5、物业寿命周期费用增加 二、物业管理企业成本的分类及特点 （一）物业管理成本的构成 1、营业成本：在物业管理活动中发生的各项直接支出，包括： （1）直接人工：直接从事物业管理活动等人员的工资、资金及福利等。 （2）直接材料：直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力等。 （3）间接费用：包括物业管理单位管理人员的工资、福利及其他行政费用等。 2、期间费用或经营费用 在物业管理过程中发生的，与物业管理活动没有直接联系，属于某一会计期间发生的费用。包括： （1）管理费用 （2）财务费用 （二）物业管理成本的分类 1、按照成本与业务量的关系分类（物业管理的规模经济性问题） （1）固定成本：所发生的成本总额相对稳定，不随业务量而变化的项目（物业管理的固定成本不多）。 （2）变动成本：随着业务量的增减变动而变动的那部分成本。 2、按照与决策的关系分类 （1）边际成本：是指在一定服务量水平下，增加或减少一个单位服务量引起成本总额的变动数，用以判断增减服务量在经济上是否合算。 （2）差异成本：指不同管理方案之间成本的差异，又称增量或减量成本。（业主满意率） （3）机会成本：指选择使用经济资源于某方案，而放弃另一方案所发生的潜在利益损失。 （4）沉没成本：指因为过去决策已发生，而在目前和未来无论采取何方案都无法改变的成本。 （5）可缓成本：是指延缓至以后期间支出，而对当前营业效率无影响的成本。 （6）可免成本：是指一项成本仅与某一方案有关，当该方案取消时，此项成本亦可免除。 （三）物业管理成本的特点 时间连续：是指物业管理企业的工作时间连续，要24小时为业主提供服务，有人形象地称之为“招手即停”，即随时要提供物业管理服务。 内容复杂：即物业管理企业的工作内容多而杂，既有物的管理，又有人的服务，有人形象地称之为“包治百病”，即在一个物业管理区域内，物业管理企业是“上管天，下管地，中间管空气”。 由于物业管理的这些特点，导致物业管理企业成本也呈现出如下特点： 1、点多。即物业管理企业的成本形成点多。物业管理企业的成本可分为服务成本、管理成本、经营成本。 服务成本是在为业主服务过程中发生的成本，如维护小区治安、进行消防检查，保障小区安宁等过程中发生的成本（主要是人耗成本）。 管理成本是对小区房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理所发生的成本，如小区设施设备的维修等（主要是物耗成本）。 经营成本是物业管理企业在开展社区经济过程中所发生的成本，如经营小区会所、经营公共设施等。 因此，在物业管理企业，每个部门、每个单位、每个环节、每个岗位、每个个人都是一个成本形成点。 2、面广。即物业管理企业成本的发生在地域上分布面广。物业管理企业为发展，为了取得规模效益，总是不断地争地盘、抢市场，规模越做越大，地盘越争越多，市场也越来越大，物业的分布面也越来越广。从而使物业管