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为商铺制定致胜的市场策略 相关投资环境分析 1、房地产市场环境分析 图1 近期全国房地产投资、销售额增长情况 数据来源：国家统计局 图2 2002年1季度典型城市房地产销售面积与竣工面积比例情况 数据来源：国家统计局 图3 近期全国及典型城市房地产价格增长率情况 数据来源：国家统计局 图4 近期上海商品住宅销售比重情況 数据来源：上海房地产交易中心 通过与国内相关典型城市的地产投资环境之比较，初步结论如下： 国内房地产投资额继续保持旺盛的增长，而销售额的增长明显放缓，房地产投资与需求的差距进一步拉大。 从房地产供求关系上看，各大城市除深圳、上海外都处于供不应求的状态，其中上海前景不错（供求比3.39）； 上海房地产销售价格仍保持一定的增长幅度，但趋势变缓。北京、深圳两大城市的房地产销售价格已有涨滞现象。 上海非住宅物业（商业、写字楼）的需求得以拉动，其城市房地产发展抗风险能力进一步增强。 2、上海商业市场环境分析 图5 近年上海社会消费品零售总额情况 数据来源：上海统计年鉴 图6 2001年底上海典型零售物业市场供求情况 数据来源：上海中原市场研究部 图7 近年上海零售物业底层租金情况 数据来源：上海中原市场研究部 图8 近年上海住宅社区商业配备比重情况 数据来源：上海住宅发展局 图9 2001年上海主要零售物业单位年零售总额情况 数据来源：上海商业经济研究中心 通过对上海商业多种市场之要素比较，结论如下： 上海商业持续发展为商业房地产奠定了基础；居民消费支出变化经历了从量的增加到结构的转化。 在前两年的供给量得到消化后，零售物业的租金在99年降到谷底后开始回升。最近大型优质零售物业供给的稀缺使租金继续保持上升的势头。目前主要商业区的优质零售物业多为只租不售。 顶级商业街（南京路、淮海路、徐家汇）供应已近饱和，品质竞争突出。 各主要商业街经济效益相差不大，但经济地位受其定位影响较大。 社区商业供应比重下降，需求热点将由中心区向次中心区偏移。随着次中心区人口逐步聚集，其配套商业预计未来有一定的发展空间。 二、市场需求和竞争状况 1、 市场综述 上海目前的商业用房主要分为两大类：（1）传统的商业街、（2）住宅配套商业（住宅底商）。上海传统商业街主要分布在上海的“三街”（南京路、淮海路、四川路）和“四城”（徐家汇商圈、新客站商圈、豫园商城及浦东新上海商业城）。在上海市府规划中，未来上海商业布局将以建设调整现行商业格局为主，不会另辟新的大规模商业中心。住宅配套商业（住宅底商）按设置方式分三种：（1）传统沿街商业、（2）独立商业街、（3）会所商业。 从两种商业类型的前景看，未来上海商业发展的重点将主要集中在“传统商业街重生改造”和“住宅底商”两大方面。最近，南京西路、南京东路、淮海路、四川北路几大商业街纷纷出台升级改造的新方案，力争建成国际级商业街，希望能吸引更多的世界顶级品牌入驻。而位于四川北路南段的信虹房产更是在四川北路重生改造及CBD外延背景下，以主题商业街为纽带进行复合型高端公寓开发。 图10 2001年上海主要商业街出租和联合经营租金情况 数据来源：上海房地产交易中心 从经营方式看，目前上海商业主要采用出租、联合经营（一定的保底金额加一定百分比的扣率）及出售三种方式。一般来说，用于出租的商场面积较小，收入稳定。目前，收益与风险共担的联合经营方式为众多大型品牌商家采用。通常底层和低楼层采用出租方式。高楼层以合作经营为主。比较两种方式的租金收益，各商业街的联合经营租金都比出租的租金收益高。 2、商业市场供需特征 居民休闲消费和日常消费呈现明显分别 上海居民消费总体上呈现休闲消费到中心商业街集聚，日常消费在住宅配套商业集聚的特点。由于居民的大量外迁，近年来环线外的消费超过了环线内的消费。为了重振中心城区，市政府又开始有意识的开发中心城区的住宅区，使迁出的居民回流一部分。但同时，旧城改造拆迁将使原有商业消失，商业流寻找新经营地，这又给中心城区的商业带来了新的机遇。 商业进入形态多元化与力量重组的战国时代 沪上商业步入群雄并起的战国时代。传统的百货业与新兴的连锁商业、专卖店等商业形态百舸争流。百货业内的竞争使得行业利润日见稀薄。连锁商业的红火以及专卖店的崛起又给价格上处于劣势的百货业带来巨大的压力。 内外交迫要求百货业发挥自身优势，寻求新的突破。置地广场、港汇广场单层辟为体育运动城，正是百货经营向专业化发展的一个前兆。 地段的好坏与出租面积占总经营面积呈正向关系 淮海路、南京路、徐家汇、四川路等租金较高的地段，出租比例也较高，而租金水平一般地段，出租比例相对较低。 商场与店面需求分野明显，各取所需 休闲类、对品牌敏感性不太强的商家大多选择沿街店面，主要依靠人流保证营业额。已有一定品牌知名度的经营者因街铺的租金费用较