讲义++地产金融结构矛盾与方向.pptxVIP

一 地产的矛盾 二 结构的核心 三 崩盘的预兆 四 前行的方向 ;一 地产的矛盾;长期以来，住房特别是低入，低价位的中小套型住房供应总量不足，而并不符合我国本国情的高投入，高价位的高档豪华型住宅、别墅、酒店式寓、度假型住宅以及写字楼比重过高。 大量的高档住宅和写字楼等占用了有限的土地资源，在土地供给总量不变的情况下，对其它用地供给产生了“挤出效应”，在一定程度上加剧了市场上“招拍挂”土地的激烈程度和房地产价格的快速上涨。;我国城市化水平存在两个不均衡：一是大中城市集中度过高，而小城镇发展水平不足；二是东西部发展不均衡，东部发展过快，西部特别是偏远省市过慢。 相应的，房地产业投资过多地投向东南沿海的大中城市，导致这些城市住房结构升级过快，为城市格局带来了巨大压力，给城市建设，如交通，水电等带来一系列问题，空气，水资源等环境舒适度不断恶化。 伴随着房地产投资增度过快，这些地区和城市的房地产价格持续上涨和房地产泡沫的滋生。房地产泡沫在经济形势出现反复的时候，很容易导致房地产暴跌和银行资金链条的突然断裂，进而影响我国房地产业的长期持续健康发展和金融系统稳定。 ;根据美国城市地理学家纳瑟姆在1979年提出的“纳瑟姆曲线”，一个国家在城市化过程中会经过两个城市化水平的拐点：一个拐点在30％，另外一个拐点在70％。当一个国家的城市化水平位于30％以下，说明这个国家尚处于经济发展缓慢农业社会；当城市化超过30％的时候，这个国家开始进入经济快速发展的工业社会；当城市化水平超过70％之后，这个国家就进入经济发展再次趋缓的现代化和后工业社会的成熟阶段。 截至2007年末，我国城镇率达到43．9％，我国经济已经进入“纳瑟姆曲线”所说的高速发展的第二时期。根据预测，我国城市化率在2010年将达到50％，在2020年将达到60％。在这期间，城市化每提高1个百分点，城市人口将新增1000多万。城市新增人口对住房的需求旺盛，所以城市化的发展将带动房地产需求的快速发展。;解决低收入家庭的住房问题，是构建和谐社会的重要环节。但是一些城市房价持续上涨??过高的房价使工薪阶层对购房望而却步，目前，全国城镇人均住房建筑面积在10平方米以下的低收入家庭近千万户，其中低保家庭约400万户，这部分家庭住房问题肯定是无法通过市场解决的。有时候中等收入的居民家庭即使购买了新房，也往往背上沉重的生活负担。 中产阶级是一个国家的核心价值缔造者，中国中产阶级面临着房价和投资价值匮乏等全面重压，几近崩溃。 ;开发商捂地囤积资源、虚假承诺、违规销售、骗贷、拖欠工程款等 部分政府官员收受贿赂、倒买倒卖、垄断资源 上行下效 道德原罪是社会心态变坏的根源;“家”的概念 – 房子里面的猪和稻田旁边的房子 “刚性投资需求”和“被中产” “流行消费观”和“被贫穷” “公主”理论 ;目前我国城市居民住房自有率为8 2％，而美国为6 8％、英国为5 6％，其他欧洲国家只有3 0％至5 0％，我国台湾和香港地区是70％左右。 人民公社的矫枉过正和土改的遗毒;二 结构的核心;一 基金发起背景;;;;目前我国城镇居民面对的投资结构单调，地产购置作为除银行存款外最有效的资产保值、升值投资方式，在很长一段时间内将继续受到众多投资人群的青睐。 ;中国人特有的文化情结和社会保障体系的不完善决定了大众消费者对土地、房子的重视。在社会经济快速发展、城市化进程日趋高速、主要生产力步入青壮年的时代背景下，对于房屋地产的刚性需求居高不下 宏观经济形势的不稳定、外汇流出的困难、投资人资质判定标准的缺失、内需拉动的吃力决定了目前股市、楼市二元化简单投资结构，吸引大量社会资本流向地产市场，进一步加剧地产市场对社会资本的捆绑效应。经济危机的到来，出于对通涨的恐惧，作为硬通货的地产成为城镇居民投资的首选 2003-2008连续五年我国城镇人群资产投资消费占总体消费40%以上，直接造成了地产产业中资本流通性过剩，催高房价，在部分城市形成了恶性循环 消费者作为产业链中的承受端，接收着政策调控的影响、地方政府财政收入的影响、地产开发商囤积土地抬高价格的影响、金融机构代行投资权利的影响。但同时又作为国民经济的基础有反作用于以上各环节，形成相互制约的关系 新一代消费者对于地产产品的认识日益加强，尤其是对其金融属性的理解向理性投资靠近。同时，有经验的投资人群开始希望分享地产业高速成长的需求，为全民参与地产投资行为埋下了伏笔;;作为出口大国，我国国民经济各组成部分一直以来维持着较大的失衡现象。面对金融危机引起的海外需求紧缩，大量国内资本出现结构性重置。房地产作为硬通货和国内传统二元化投资结构（股市、房市）中风险较低的一支，吸引了大量国内外游资，出现了部分流通性和产能过剩的现象。 因此现今，国有银行贷款作为房地产业唯一融资渠道的时代