伟业顾问北京名都园公寓营销的策略的报告102PPT.ppt

名都园公寓营销策略思考 提案架构 策略回顾 目前完成工作 各阶段战术执行 提案架构 策略回顾 目前完成工作 各阶段战术执行 结论： 感性认识 感性认识就是项目在人们心目中的理解与印象，他是什么，他的基础就是项目的物理属性。 名都园是什么？ 结论 族群定位 提案架构 策略回顾 目前完成工作 各阶段战术执行 提案架构 策略回顾 目前完成工作 接下来各阶段战术执行 具体战术 放盘与价格 直效行销 区域拦截 现场包装 活动营销 具体战术 放盘与价格 直效行销 区域拦截 现场包装 活动营销 放盘策略 放盘策略 根据比较，伟业的观点是： 二期产品在整个园区内，综合品质适中。因此 可考虑先放二期，再放一期，最后放三期的放盘策略。 放盘策略 放盘策略 先放二期解决了两个问题，第一避免了入市价格引起市场抗性；第二也兼顾了项目市场形象。 入市价格9400元/平方米 整体价格制定原则 价格策略 无折扣策略 ——强调稀缺品，一反开盘期打折常态，形成市 场新闻点，并树立信心。 ——开盘价9400元/平米 价格策略 奖励折扣策略 ——在一定期限内签约，则奖励一定的折扣点； 如三天内签约99折；三天后签约无折扣。客户形成压力，造成市场紧迫感。 具体战术 放盘与价格 直效行销 区域拦截 现场包装 活动营销 定点轰炸 名都园老业主DM直投 定点轰炸 伟业顾问老客户DM直投 伟业近期在本区域代理和服务的项目 定点轰炸 形式： ——一封感谢信，夹带销售资料及带有项目标示的小礼物，突出与客户分享一个生财的好机会的语气，体现一种分享与感恩的心态。 定点轰炸 高端数据库DM直投 具体战术 价格与放盘 直效行销 区域拦截 现场包装 活动营销 具体战术 价格与放盘 直效行销 区域拦截 现场包装 活动营销 引导系统 售楼处现场包装 具体战术 价格与放盘 直效行销 区域拦截 现场包装 活动营销 具体战术 放盘与价格 直效行销 主动出击 具体战术 放盘与价格 直效行销 主动出击 放盘策略 放盘策略 在二期热销一段时间后，放出一期产品，补充货源同时对二期剩余产品提价，拉开差价带动一期楼盘均衡销售。 最后放出三期，价格攀升至10000元/平方米，同时提升形象。 价格策略 小步快跑 ——放出货源，快速提价，刺激消费。 ——中期实现均价9600元/平米，三期产品推出实 现均价10000元/平米 ——力争2007年12月底销售率达到70% 具体战术 放盘与价格 直效行销 主动出击 直效行销 定点轰炸第二、三波 围点打援第一、二波 围点打援 特定高端消费场所的资料摆放 围点打援 特定高端消费场所的资料摆放 ——高档住宅区会所 ——高尔夫球会 ——高端消费场所 具体战术 放盘与价格 直效行销 主动出击 具体战术 直效行销 老带新策略推出 直效行销 定点轰炸第四波 围点打援第三波 老带新策略推出 “老带新”活动促销方案的实施 建议开展“已购业主推荐新客户奖励”客户答谢活动。即凡已购买本项目的业主，如推荐其他客户购买本项目之物业，并成交者，即可获得一定奖励。 写字楼巡展/高校巡展/医生巡展——特定的圈层行销 ——垂直打击，精确制导，立体呈现； ——主动对客户出击。 坐销+行销 主动出击 在短期之内，让市场为之震动，最有效的手段就是： 根据本项目实际情况和客群，我们将以“网络广告”作为主要突破口。 ——具体形式采用新浪文字链形式。 主动出击 集中优势兵力于网络 销售道具 折页 户型单页 手提袋 纸杯 胸牌 名片 信封 信纸 活动营销——暂定11月10日举行开盘活动 活动目的： 开盘仪式启动 与客户加强联系，促进签约 业内传播，为楼盘推广造势 直效行销 区域拦截（长效） 现场包装 活动营销 定点轰炸第一波 定点轰炸第二、三波 围点打援第一、二波 主动出击开始（网络+巡展） 定点轰炸第四波 围点打援第三波 08.4 07.12 08.2 08.3 08.1 蓄势筹备期 强势营销期 07.11 持续销售期 第二阶段 出货线 二期 套数：120套 均价：9400元/平米 一期、三期 套数：144套 均价：9600-10000元/平米 推广线 2.2亿元185套 70% 引爆 大力推广，价格提升 次推一期 最后推三期 定价流程 第一步：区域定价 第二步：楼座定价 第三步：分户定价 区域系数 楼座系数 户型系数 楼层系数 8 2 5 3 1 7 4 6 9 西北部地区 1 中成大厦 2 倚霞园 3 清枫华