天全县基准地价简要说明12-16.docVIP

PAGE 1PAGE 1天全县城区土地定级与基准地价测算课题研究成果情况汇报课题概况（一）课题立项背景《天全县城区土地定级与基准地价测算课题》是根据省国土资源厅的要求结合天全县土地管理的实际需要而提出的。国土资源部2000年14号文明确指出：为规范土地市场体系，加强地价管理，充分发挥地价在调控土地市场中的作用，全国各城市应在今后几年逐步开展城区土地定级与基准地价测算工作。四川省国土资源厅对这项工作作出具体安排。另一方面，由于经过近几年的经济发展和城市建设，天全县1995年所作的城区基准地价评估成果已经不能真实客观地反映城市土地市场现状的土地级别和基准地价体系，该现状给土地管理工作带来了诸多不便。基于以上两点原因，经报天全县人民政府批准同意，由天全县国土局具体组织完成天全县城区土地定级与基准地价测算工作。（二）课题研究内容、工作目标根据《城镇土地定级规程》和《城镇土地估价规程》的要求结合省国土资源厅关于本次工作的意见和天全县人民政府的具体要求，本次工作的工作内容主要包括以下几个方面：1. 天全县城区土地的分类定级工作；2. 天全县城区各类、各级土地的基准地价测算工作；3. 天全县城区土地基准地价修正系数表的编制；4. 天全县城区土地定级与基准地价测算工作技术报告的编写；通过以上4个方面的研究，建立反映天全县城区土地现实性的土地分类级别、与当前地价水平吻合的基准地价体系、便于宗地评估使用的基准地价修正表，提出关于本项成果应用的具体建议。利用这些成果充实地价管理的内容，更好地管理、调控土地市场。（三）课题的组织、时间安排天全县国土局在接到任务后，多次、反复开会研究本次工作的组织方式、技术路线、技术方法等细节，逐步完成资料的收集、整理、测算等工作。项目于2005年6月3日全面开始工作，于2005年8月31日完成了本次课题的工作初步成果。共分三个工作阶段：1. 2005年6月3日2005年6月8日：外业工作阶段，主要以资料的收集、整理、初始输入等为主；2. 2005年6月10日3. 2005年8月1日2005年8月31日：基准地价测算阶段。主要工作内容包括：样本数据的分析、测算、检验，级差收益的测算及基准地价的确定等。本次工作的技术方案（一）工作依据为了更好得完成本次定级估价工作，使定级估价的成果具有科学性、实用性、代表性、先进性，课题组严格依据国土资源部制定颁布的的《城镇土地定级规程》、《城镇土地估价规程》，并结合省国土资源厅、天全县国土局、天全县人民政府对本次工作的具体要求设计技术方案，用于指导、安排本次工作。（二）技术手段考虑成果今后的可修改性、动态性和实用性，本次定级估价工作全面引入地理信息系统技术，运用计算机作为主要工作手段。最终数据以光盘形式提供给天全县国土局，便于天全县国土局今后的运用与保存。（三）资料来源资料的收集是影响城镇土地定级与基准地价测算工作的主要因素。本次工作资料来源主要来源于二个方面：1. 县政府有关部、委、局提供的资料。这类资料主要以反映土地条件为主。课题组分别收集了反映土地条件的商服繁华程度、交通条件、基础设施状况、环境质量、规划条件等方面的资料，涉及相关部门共20多个。2. 市场调查、现场收集的资料。这类资料主要以反映土地价格为主。主要收集了以房屋出租、房屋买卖、土地转让、土地出让等资料。样点均匀分布在城区范围内，较好地反映了天全县目前的地价水平。研究成果工作过程及阶段性成果1. 外业工作阶段：主要以资料的收集、整理、初始输入等为主；主要工作成果有：天全县城区土地定级与基准地价测算工作底图；天全县城区土地定级因素分布说明表及分布图；天全县城区基准地价测算样本调查表及样本分布图；2. 土地定级研究阶段：包括定级因素的分析、测算，定级单元的划分，土地级别的初步确定等工作。工作成果主要有：天全县城区各土地定级因素作用分值图及等值线图；天全县城区土地定级单元总分值图；天全县城区土地定级单元总分频率图、总分剖面图天全县城区土地级别初图；天全县城区土地分布范围表；3. 基准地价测算阶段：主要工作内容包括：样本数据的分析、测算、检验，级差收益的测算及基准地价的确定等。主要成果有天全县城区出租样本测算结果表；天全县城区买卖样本测算结果表天全县城区出让、转让样本测算结果表天全县城区各类、各级土地基准地价；土地定级与基准地价成果根据省国土资源厅的要求和《城镇土地定级规程》，本次定级采用综合定级，即按商业用地、住宅用地、工业用地分别测算地价，综合划分土地级别。结合天全县实际土地差异状况，本次工作将天全县城区土地按用途共划分为3个级别。各类用地土地级别及地价参看土地级别初图。（见下图）1．天全县土地级别分布范围表1：雅安市天全县土地级别分布范围表级别级别范围级内主要街道一级北至：县医院住院部中大街沿线城区一小南至：川达