中原东莞通盛大朗的项目商业的项目商业定位的报告37PPT.pptVIP

长盛广场至项目人流分析： 新世界长盛广场——商业巨无霸 新世界长盛广场商业影响力分析 冰火两重天 问题二： 大朗镇概况 大朗商业总体竞争 大朗镇房地产市场8年来的房地产市场开发总量约为60万㎡，但近年来 发展缓慢的大朗镇的房地产突然进入提速，特别是商业地产出现了大规模的开发； 包括长富广场、长盛广场、添一居等房地产项目都有较大的商业体量。近年来商业项目开发量达到26万㎡，接近市场总开发量的40% ； 2007年初，即有5万多的商业面积推出市场：（华润2万平米，同方五福广场3万多平方米） 开发以大规模集中式商业为主流，走大而全商业形式； 大朗商业分布 大朗商业分析 大朗商圈呈现三足鼎立态势；三大商圈的发展放映了大朗商业升级趋势： 商业形态的升级：自发形成商业街 ——大卖场——MALL 消费需求的升级：基本的日常消费—— 一站式消费——体验式消费 传统商圈发展受到制约，发展商圈将逐步取代传统商圈成为大朗核心商圈，新兴商圈发展历史短，还需要一段较长的市场培育期，才能发展成熟； 在大朗商业业态中，超市和大卖场占了绝对的比例，商业设施以满足民生基本需求为主要利润来源； 外来人口支撑着大朗零售业的发展，本地人口和外来投资者支撑着大朗的娱乐业、酒店业、高档餐饮业 ； 商业面积出现出现大面积的放量，商业地产蕴涵风险加大； 2、项目周边人群分析：高收入人群聚集地 4、项目商业定位思考： 4.1定位原则： 符合本区域发展趋势； 符合大朗商业发展趋势； 促使项目具备一定消费基础，在前期市场培育期内有最大的经营力。 4.2定位思路： 大朗镇中高端消费还具备一定的市场发展空间，区域内消费者消费力高，潜在消费市场庞大； 细分消费群体及消费需求，与长盛广场的消费层次上形成差异化，回避长盛广场竞争； 根据对区域发展趋势及周边居住人口的分析，提炼区域消费特点如下：时尚、娱乐、休闲。 项目商业定位 建议案名 锋尚·名店街 问题三 项目体量： 快速销售为导向的开发原则：实现项目能实现的商业价值，最大可能规避风险。 项目商业规划建议：底商，全街铺规划 问题三： 街区内按照“三级层进式布局”精心设置休息景观、装饰以及设施作为特色主题式街区，客流与滞留时间是它的生命线。因此，要想办法通过有效的、特色的、休闲的景观设计布局以及装饰等来吸引，保持高客流与长时间停留。 2、业态规划 问题四： 市场测算表 销售价格预算 租赁价格预算 问题五： 项目目标消费群细分 消费客户： 短期内以本小区居民、五星级酒店住客为主； 以到附近消费经过本项目人流为辅。 中长期形成项目独特主题和特色后，项目商业辐射力加强后，以项目为中心1500米内的居住人群为目标消费人群。 偶然性消费客户： 包括前往工业园洽谈业务的企业与客户以及路过人流。 项目目标投资者及经营者细分 投资型买家： 主要是持币观望，有一定投资欲望的人士，希望获得租金回报的客户。这部分的客户主要为来自园区迁出的居民、周边镇区的投资者以及园区的政府公务员、企业主等。 经营者（租客）： 特色主题、商务休闲、娱乐休闲型商户 生活配套型商户 问题六： 销售模式建议 临街商铺均价:约60元/平米 市场测算: 均价:约75元/平米 临街商铺均价:80元/平米 小区内铺均价:50元/平米 目标均价: 项目目标消费群体及投资群体？ 通盛大朗项目商业项目商业定位报告 2007·4 问题一： 项目VS长盛广场：依靠？竞争？ 本案 美景大道：六车道 富民大道：六车道三个绿化带 人流路线一 人流路线二 项目与长盛广场关联性弱，难以实现客源共享！ 项目与长盛广场间隔了二条六车道的交通干道，形成了交通屏障，大大减弱了项目与长盛广场的联系。 项目直接面临长盛广场残酷竞争！ 规模：20余万的建筑面积 商场定位： 属性定位：引领东莞中南部商业文明 市场定位：东莞东南部最大型商业中心 功能定位：休闲/娱乐/餐饮/购物/文化/运动/商务/酒店 业态定位：大卖场/步行街/主题商城 客户定位：全客层 特色定位：大而全（规模大/面积大/停车场大/业种业态全/功能全/全客成/全天候/一站式） 项目生存于长盛广场阴影下，夹缝中求生！ 20余万商业面积 需要20万—50万的消费人口才能保持正常经营。 1：1 新世纪长盛广场周边建成及在建高尚住宅小区7个，加上邻近原居民及附近工业区港台人士,总户数达4万多户 ，仅仅16万人 新世纪长盛广场在不断扩大商圈范围，吸引外来消费人群的同时，严重地透支着区域的消费力。 借鉴数据： 1、社区商业4：1的商业存活比率（即四个人养活一平方米商业面积 2、超市选址原则：在商圈范围内，需有8—10倍于