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第 八 章　土地增值税法 ? 　小税种中的重点章节　 第一节　土地增值税基本原理 　　一、土地增值税概念　　土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。　　　　二、我国土地增值税的特点　　（一）以转让房地产的增值额为计税依据　　（二）征税面比较广　　（三）实行超率累进税率　　（四）实行按次征收　　 第二节　纳税义务人 一、纳税义务人：转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。、征税范围 　　　二具体　　 事项 1.房地产继承、赠予 继承不征（无收入）。赠予不征公益性直系亲属或承担直接赡养义务人非公益性赠予，征。 .房地产出租 不征（）。房地产开发企业将开发的部分房地转为企业自用或出租的，如果产权未发生转移，不征收土地增值税。【答案】√ 3.房地产抵押 抵押期不征（）；抵押期满，抵债，征。 .房地产交换 单位之间换房，有收入的，征；个人之间互换自有住房，免征。 .以房地产投资、联营 房地产转让到投资联营企业，暂免征；将投资联营房地产再转让，征。 6.合作建房 建成后自用，暂免征；建成后转让，征。 .企业兼并转让房地产 暂免。 .代建房 不征（）。 .房地产重新评估 不征（无收入）。 　　第节　税率 　　　四级超率累进税率 增值额扣除项目金额比 税 率 速算扣除系数 1 50%的部分 30% 0 2 超过50%100%的部分 40% 5% 3 超过100%200%的部分 50% 15% 4 超过200%的部分 60% 35% 　 第节　应税收入与扣除项目 　　一、应税收入　 二、扣除项目 相关规定 （一）取得土地使用权所支付的金额 （二）房地产开发成本 （三）房地产开发费用 期间费用，即销售费用、管理费用、财务费（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：　　房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内　　这里的利息注意两点：　　不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额。　　不包括加息、罚息。　　（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：　　房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内 与转让房地产有关的税金 房地产开发企业：扣营业税、城建税、教育费附加企业：扣印花税 （五）财政部规定的其他扣除项目 从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20% 房屋及建筑物的评估价格评估价格＝重置成本价×成新度折扣率纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，根据《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额(即：取得土地使用权所支付的金额、新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格)，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。×（1+5%×年数） 2.对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5％的基数。 对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以实行核定征收。 【例题·单选题】（2005年）房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，允许单独扣除的税金是（　）。　　A.营业税、印花税　　B.房产税、城市维护建设税　　C.营业税、城市维护建设税　　D.印花税、城市维护建设税 　　【答案】C　　　　　　【例题·单选题】（2003年）某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行；该项目转让的有关税金为200万元。计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额为（　）。　　A.1500万元　　B.2000万元　　C.2500万元　　D.3000万元 　　【答案】D　　【解析】应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”＝10000×10%＋10000×20%＝3000（万元）　　取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本房地产开发费用转让有关的税金财政部规定