loft专项的研究.pptx

;2;LOFT核心发现;;5;6;;8;9; 产品;11;12; 土地类型分析;;注：层高标准参照《关于进一步规范建筑层高和容积率指标计算规则通知》及《天津市公寓项目建设管理暂行办法》;城市建设用地分类;城市建设用地分类;城市建设用地分类;土地级别分析;集中区域：地级级别为3～5级间的中心城区 分散区域：地级级别较高6～8级之间，交通便利但较为偏远的区域 补充：一些较偏远的北辰、东丽等区政府附近以及华苑产业园区内的商服用地，地级属于7～8级，但是商业氛围较浓，同样适合做loft产品。;绿色区域3～8级用地可出现loft;目前，这些项目多是有特殊的原因才在住宅用地上建loft产品，且没有执行《天津市公寓项目建设管理暂行办法》中的层高规定 如严格执行“暂行办法”住宅用地建loft产品不可行;2级用地出现诚基中心;24;常规报建流程及LOFT流程关键要素;;27;报建流程;报建流程;报建流程;报建流程;上城豪苑报建关键环节;;报建阶段; D. 现有项目研究;天津LOFT产品的共性、差异性;天津loft产品共性6方面;;项目名 （执行情况）;产品类别 （公建用地）;在售LOFT信息;天津市现有LOFT项目共7个，其中财智领地公寓部分已经售磬，君临天下因其面积上的隐蔽性，目前已责令封盘，另五个项目在售中;诚基中心（一）：核心商圈中的高密度复式住宅;销售情况;;;天津DE小洋楼（一）：主体以LOFT为主，双错层形式;销售情况;商业用地、双错层提高了舒适度;;金盛国际（一）：错跃、平跃LOFT增强户型立体感，弱化层高缺陷;销售情况;;;上城豪苑（一）：小户型巧设计，步入式衣帽间增加新意;销售情况;;;都市斓轩（一）：中心城区7层高密度精装小户型;销售情况;37-48m2户型图;;小结（一）：在首付5成的基础上可通过降低户型面积的方法，降低总房款，增加面向客群;项目名称;项目名称;装修配置; E. 产品建议;LOFT产品开发十三方面;1. LOFT产品适宜用地为公共设施用地;土地类别;最佳层高设计标准：写字楼、酒店式公寓4.8米；商铺5.1米;;土地类型;;;;Loft潜在客群;LOFT潜在客群　;;各地政策差异性：北京规范程度较弱，其他城市较为规范 从各地建筑规范的情况看：LOFT生存空间会越来越小;;LOFT产品空间分布要点;受欢迎 的产品;LOFT产品空间分布上遵循：动静分离，提高户型方便性、实用性、舒适性;挑空设计：挑空、落地窗设计增加视觉冲击，降低二层层高受限缺陷;客厅设计：通过层高及楼梯的摆位自然分割客厅、卧室等空间;厨房设计：较小面积设计成明厨增强空间扩张力;卫生间设计：双卫设计、干湿分离增强方便性;楼梯摆位：减小占地空间，自然融入功能分区;壁橱、衣帽间设计： 巧妙“借用”部分面积，增加户型附加值;楼上卧室，楼下客厅动静分离;LOFT存在缺陷及风险提示;LOFT存在缺陷四方面;; F. 附件;附：修建性详细规划方案审核内容： 1、审核用地的具体四至范围、面积及与周边的关系； 2、审核用地性质、规模和功能； 3、审核用地结构、平衡指标及具体的建筑密度、容积率、绿地率、建筑限高、主要出入口方位等； 4、审核地面停车率、停车面积、停车位指标、交通组织（主、次出入口位置等）情况； 5、审核拟建建筑的间距要求和退让关系； 6、审核绿地（包括公共绿地、宅间绿地和防护绿地、生产绿地等）面积、规模、位置、功能等； 7、审核市政基础设施、公共服务设施及幼儿园、中、小学校等配套情况； 8、审验相关部门要求满足情况（如：消防、环保、园林、人防、市政、市容、卫生、防疫、电力、水利、文物保护等），审核其他各种尚需符合的专业技术规范的满足情况； 9、审核城市风貌设计。; 2006年，天津市规划局发布《关于进一步规范建筑层高和容积率指标计算规则通知》(规建字[2006]1081号)，10月1日实施： 　　一、当住宅建筑标准层层高大于3.6米且小于等于4.8米(2.7＋2.1米)时，不论层内有无隔层，建筑面积计算值均按该层水平投影面积的1.5倍计算； 当标准层高大于4.8米且小于等于5.4米(2.7米×2)时，不论层内有无隔层，建筑面积计算值均按该层水平投影面积的2倍计算。　　跃层式住宅、低层式住宅等当起居室(厅)层高在户内通高时以及住宅坡屋顶不计入超高范围。　　二、当办公建筑(包括写字楼)、公寓建筑标准层层高大于4.8米(2.7米＋2.1米)时，不论层高有无隔层，建筑面积计算值均按该层水平投影面积的1.5倍计算； 当标准层层高大于5.4米且小于等于6.6米(3.3米×2)时，不论层内有无隔层，建筑面积计算值均按该层水平投影面积的2倍计算。门厅、大堂、中厅、内廊、采光厅等不计入超高范围。　　三、当商业建筑标准层层高大于5.1米且