新兴都市森林工程的项目风险管理.docVIP

_新兴_都市森林_工程项目风险管理3“新兴都市森林”项目风险管理分析3.1“新兴·都市森林，，项目介绍长沙国泰房地产开发有限公司是中国新兴集团旗下国有全资子公司。中国新兴集团是国务院国有资产管理委员会监管的中央企业，以建筑房地产、军需品贸易、高科技医药为三大支柱产业。其中，中国新兴建设开发总公司是国家特级总承包企业，承建了军事博物馆、军委办公大楼、北京财富中心等一批国家重点工程，荣获金马奖、鲁班奖等多项殊荣;中国新兴进出口总公司是全国外贸企业500强之一，在国家计划单列，并经国务院和中央军委授权，独家享有军需品出口专营权。上海新兴医药股份有限公司在研发水平，生产工艺及产品科技含量方面均处于全国领先地位。长沙国泰房地产开发有限公司主要的经营范围是房地产的开发与销售，注册资金六千万元，现开发项目为“新兴·都市森林”，项目位于岳麓区金星大道以西、岳麓区政府北侧，项目占地面积307亩，开发面积40余万平方米，是一个以森林为主体概念的大型高档生态住宅小区。3.1.1工程概况“新兴·都市森林”项目位于市府核心板块区，东接长沙交通枢纽金星大道，离长沙市政府仅3分钟车程;西靠北二环，五分钟即可进入长常高速;南接长沙新区CBD中心，5分钟即可享受10万平方米的超大型购物生活;北靠生态绿地谷丰公园，占地面积约3万平方米。项目周围地理条件优越，靠近长沙地区经济发展纽带—望城经济开发区和高科技工业园麓谷，离机场仅30分钟车程;人文气息浓厚—孕育着橘子洲的灵气、凝聚着岳麓书院的智慧;自然环境优美—往南10分钟即可到达国家4A级风景区岳麓区;名校云集—隔路相望为湖南省重点中学长郡中学、巧分钟即可到达全国一流高校湖南大学、中南大学。根据长沙市规划局批复的项目规划总图，项目实际征地面积204918平方米，其中:建设用地165098平方米，代征地39820平方米。项目总规划建筑面积约537708平方米，其中:地上总建筑面积438880平方米(包括幼儿园2500平方米，社区用房500平方米，架空层面积11330平方米)，地下建筑面积98828平方米。建筑占地26120平方米，建筑密度巧.83%，绿地率49.10%，总户数3951户。项目预计可销售面积4443H平方米，其中住宅面积建筑375713平方米，沿街商业工程进展情况拆迁情况:二期用地于2008年4月22日进行了强制拆迁，至此项目的拆迁工作全部结束。报建情况:截至目前一期工程单体方案已全部报建完毕，规划、人防、消防三方并联审查已通过，一期规划许可证、施工许可证正在办理。招标工作:监理招投标工作已办理完毕，施工协议已谈妥，正在进行施工招投标。工程进展:7栋已挖土完毕，8栋车库已施工完毕，正在进行架空层施工，9栋正在进行车库墙体和顶板施工，10栋正进行车库底板和墙体施工。由于市场原因7、11、12、13、14、15栋方案正在优化设计调整。3.1.2工程技术实现及参数(l)基础工程基础采用人工挖孔灌注桩，车库为框剪结构。(2)主体结构主体结构为剪力墙结构，外墙围护结构为240和190加气混凝土砌块，分户墙、楼梯间、管道井为240或190多孔粘土砖，卫生间、厨房为120多孔粘土砖，其余为240或190加气混凝土砌块。内隔墙采用MU7.5多孔砖，防火墙为240实心石专。(3)防水工程卫生间、厨房防水为1.5厚水皮尤。地下防水为二级防水(l.5厚PVC高分子防水卷材)。(4)屋面工程上人屋面:采用40厚C30混凝土，表面压光;混凝土内配起钢筋双向中距150;满铺0.5厚聚乙烯薄膜一层;3厚SBS或A即改性沥青防水卷材;刷基层处理剂一遍;20厚1:2.5水泥砂浆找平层;最薄20厚1:8水泥珍珠岩找2%坡;40厚挤塑聚苯板;钢筋混凝土屋面板。机房及楼梯间屋面:水泥砂浆保护层;满铺0.5厚聚乙烯薄膜一层;3厚SBS或A即改性沥青防水卷材;刷基层处理剂一遍;20厚1:2.5水泥砂浆找平层;最薄20厚1:8水泥珍珠岩找2%坡;钢筋混凝土屋面板。(5)装修工程见下表:(6)电气工程照明系统:户内照明，公共照明，应急照明，消防疏散指示等。动力系统:供电方式分为二路供电，公专变组合供电方式。送、排风供电系统，供水、排水供电系统，消防、喷淋供电系统，电梯的供电。消防系统:火灾自动报警系统，消防联动系统，火灾应急广播系统和消防直通电话系统。对讲系统:在单元门设一门口机，户内设一台户内机。电视监控系统:本工程在地下车库、架空层及电梯机房和电梯桥箱设立监控探头。有线电视系统:架空层设一放大器箱，经弱电竖井线槽至每层分配器箱，再引至用户。电话系统:每单元从弱电间引入200对电缆，经弱电竖井线槽至每层竖井设一个10对电话交接箱，再引至用户。(7)给排水工程生活给水系统:生活给水地下部分为市政供水，地上部分采用变流稳压全自动供水设备供水。排水支管、