沈阳奥园的的策划的报告.docVIP

本案策划体系1．策划原则房地产策划应以市场需求为导向。敝司在把握市场动态的同时，考虑到“沈阳奥林匹克花园”项目自身状况及发展商的具体要求，适度并实际地进行创新。并秉承以下策划原则：1.1产品差异化原则只有细分市场，做出与众不同的产品，或者说独具个性的产品，才能区分于市场、吸引目标客户群体，实现产品价值最大化。1.2效益最大化原则只有使项目实现效益最大化的策划，才是切实可行的成功策划。1.3四位一体的原则如果说差异化及效益最大化原则带有普遍性的话，那么本案策划将在创新性、标志性、品牌性和整体性上同时并举，突显沈阳奥园项目的操作原则。创新性只有创新才能发展，适度合理的创新是本案优于其他项目的重要竞争力以及奥园“升新版”的必然要求。标志性按照贵司“高标准、高起点”的开发思路与及本案得天独厚的环境优势，凭借奥林匹克花园的品牌效应，整合资源，打造沈阳市程碑式的标志性物业。品牌性通过成功运作沈阳奥园项目，在树立起项目品牌的同时，建立中体的地产企业品牌。整体性使项目在突显个性的同时，又与区域整体浑然一体，形成一种区域环境的大气势、大气候，并引导本案区域的规划建设与房地产开发。2．策划方法敝司不仅创立“全案策划”的先进理念，而且在具体策划中亦形成了调查、思考、研究、诊断、策划的循环工作流程，及各细步的具体工作方法。本案策划的主要思路是：（1）拟用本案的策划原则为核心指导思想，通过调查和分析，抓住市场空白点，细分市场，找准奥林匹克花园在沈阳的目标客户，然后作出准确的市场定位。（2）根据沈阳市场的实际情况，努力、务实地进行产品创新，寻求新的价值突破点和发展契机，并与周边环境（即区域环境）相结合。3．基本目标策划目标是促成物业达到最佳的市场效应（效益目标和形象目标）。物业的成功运作往往取决于综合因素。从市场营销角度看，前期策划奠定了后期策划的基础。3.1物业目标沈阳楼市领跑者，沈阳市最具购买价值的房子，沈阳市标志性超大型运动主题社区。实现经济效益，社会效应、品牌效益“多赢”的利益空间。3.2策划目标为实现物业目标提供全方位的、逻辑性、实践性强的理论支撑，并为规划设计及建筑设计提供指导方向及参数依据。3.3本方案目标本方案为策划成果的第一步骤，主要阐明策划方案的框架及主要内容，通过细分市场分析及方案对比，确定本案开发的战略方向及指导原则，明确 “如何做”以及“怎样卖”等重要问题。第一部分本案宏观与中观环境分析1.　本案宏观环境分析1.1全国房地产发展宏观环境分析1.1.1良好经济环境为房地产发展注入强势后劲今年前三季度，我国国内生产总值为71682亿元，按可比价格计算，比上年同期增长7.9%，同比加快0.3个百分点，其中，第一产业增加值8959亿元，增长3.0%;第二产业38168亿元，增长10.0%;第三产业24555亿元，增长6.6%。前三季度我国经济发展的主要特点是：经济增速逐季小幅回升；经济运行质量总体良好；农业生产在结构调整中稳步发展；工业生产增长稳定；固定资产投资加速增长；市场销售平稳增长，价格基本稳定；经济效益逐步改善；进出口仍保持增长，但增幅回落；城乡居民收入继续增长。调查显示，今年1-3季度城镇居民人均可支配收入5793元，与去年同期相比，实际增长17.2%。其中，来自工薪的收入增长迅速，人均达到4326元，比去年同期增长20%，占家庭总收入的比重上升到70.5%；转移性收入为1499元，比去年同期增长了23.8%，占家庭总收入的24.4%。从事个体经营所获得净收入为230元，比去年同期增长14.7%，占家庭总收入的3.8%；但财产性收入为81元，比去年同期下降15.5%，占家庭总收入的1.3%。同时，据国家统计局调查显示，2002年第三季度，综合描述消费者对当前经济状况满意程度和对未来经济走向预期的消费者信心指数，走势平稳，7月份，为97.3点，8月份，小幅回落至97.2点，9月份，又反弹至97.3点。而且，消费者对国家经济的走向也颇具信心。9月份，分别有38%和46%的消费者表示，过去9个月的经济走势要好于自己的预期和与预期相当，而认为宏观经济形势较预期差的只有15%。1.1.2宏观政策调控为房地产发展保驾护航最近，国家和地方的房地产政策方面动作频频。前不久，国家计委和建设部联合发文，调整住房转让手续费和住房租赁手续费，新的收费水平平均降低幅度约60%，部分城市降幅达80%以上。这是继去年４月财政部、建设部宣布取消47项住宅建设收费项目之后的又一次政策调整。几乎是在同时，广东省政府宣布对15项房地产收费项目作出重大调整，此项政策旨在为房地产开发商“减负”，按此新标准，预计房地产开发成本可降低4-5个百分点。而北京从2002年1月1日起，取消了住房交易手续费。据了解不少城市也早已开始对房地产收费进行清理，并适时对房地产政策予以调