美城机构2012年09月西安高新沣惠南路的项目前期的的策划的方案.ppt

城市家具景观—打造现代商务意向，增添生活乐趣 园林小品建议 “城市家具”的概念在近年流行起来，其实它就是指城市中各种户外环境设施。城市家具具体来说，就是信息设施 （指路标志、导游图、电话亭、邮箱），卫生设施（垃圾箱、饮水器），照明安全设施，娱乐服务设施（坐具、桌子、游乐器械、售货亭）， 交通设施（巴士站点、车棚）以及艺术景观设施（雕塑、艺术小品）等等。 超5A级经济商务中心打造标准—标准之一 商业与车位 车位 配套核 商业 商业部分：1、商业作为项目的核心启动引擎，并且承载着项目整体的形象演绎与配套，因此结合项目的开放性空间规划进行商业布置，并且能够同时兼顾区域与社区配套两种功能；2、考虑到项目地块呈狭长的弧形，因此商业的规划需结合地形最大化布置，同时满足通透性和昭示性的特点，能够将人流有效的导入至地块内部；3、考虑增加沿街面，增加商业面积，可以考虑设置半地下集中商业，作为区域级的核心商业配套。 商业类型 面积（平米） 公寓底商 约14000 商业配比 商业作为沣惠南路沿线办公区域的空白供给业态，需求量旺盛，同时作为本项目的特色配套提升竞争力 商业配套 在公寓产品的底层以block街区商业的模式，建立社区配套商业 商业 定向化进行餐饮招商，解决本项目及区域员工、业主的就餐需求 商业 使用便捷，但占地面积大，影响社区品质和人行安全，减少了环境绿化，且设置数量非常有限 缺点： 影响社区人行安全 占地面积大，影响社区环境营造 设置数量有限 适用性：目前多数项目解决停车位的常用手段之一，使用范围较广 优点： 成本低 停取车非常便利 常规地面停车 停车模式研究 优点： 造价相对经济 存取车便捷、利于销售 可停车后电梯入户 利于车子保养 缺点： 开挖面积有限，数量有限 适用性：目前多数项目解决停车位的常用手段之一，使用范围较广 常规地下一层停车——造价经济，公摊相对较小，车辆存取便捷，利于销售，是目前市场最主流的停车方式 停车模式研究 写字楼项目 物业类型 项目总建面（万平） 车位数 100平米 车位数 备注 昆城国际 办公 1.95 159 0.8 地上27个，地下132个 金石柏朗 办公 3 192 0.6 地上33个，地下159个 都市之窗 办公、公寓 15 1300 0.9 地上23个，地下1277个 锦业时代 办公、公寓 34 2294 0.7 - 绿地中心 办公、商业 33 1000 0.3 地上105个，地下666个 高科尚都 住宅、办公 40 1140 0.3 - 怡和蓝钻 住宅、办公 6.9 260 0.4 - cross万象汇 商业、办公、公寓 20 220 0.1 地上地下均有 保证5A写字楼的停车位标准约1个/100㎡，公寓不低于0.6个/100㎡ 车位配置 以办公或办公、公寓为主要物业类型的项目，车位配比较高，均在百平方米0.6个车位以上，其中，都市之窗达到0.9个 以住宅、办公，办公、商业为主要物业类型的项目，车位配比较低，多在0.3左右，其中Cross万象汇，为商业、办公、公寓综合体，车位配比最低，百平方米0.1个 大多项目车位地上、地下均有，以充分利用空间，以地下停车为主，地下车位约在地上车位6倍左右 与市场趋势一致，建议本项目保证5A写字楼1个/100㎡，公寓停车位不低于0.6个/100㎡—采取地下停车双层为主的停车模式 PART5 项目定价与开发节奏 项目价格定位 商务公寓 项目总建面 （万平） 公寓总建面 （万平） 占比 价格（元/㎡） 综合质数 权重 i都会 106 15.0 14% 8000-10000 8.0 10% cross万象汇 20 1.2 6% 8300 6.0 5% 高山流水和城 22 4.0 18% 6500 7500 6.0 5% 锦业时代 34 2.88 8% 8000-8600 7.0 25% 旗远锦樾 14 2.00 14% 6500 6.0 20% 数字生活 7.5 7.50 100% 7200 6.0 25% 数字空间 5.8 3.48 60% 7200 5.0 10% 商务公寓入市均价7560元/平米 价格定位 数字生活与数字空间距离项目最近，且以商务公寓为主，但整体质素较为平庸，对本项目的借鉴程度中等 锦业时代因以办公和公寓为主要物业形态，且综合质素中高，但与离本项目有一定距离，可借鉴度中等 本项目周边缺乏较有档次的商务公寓，本项目可通过打造中高档商务SOHO公寓，填补市场空白，实现入市静态均价7560元/平米 使用市场比较法，得出项目静态均价为7560元/平米 商务公寓 项目总建面 （万平） 公寓总建面 （万平） 占比 价格（元/㎡） 综合质数