天河都市广场营销执行的方案.docVIP

天河都市广场营销执行方案目录第一部分 项目分析一、 近期市场状况二、 项目概况三、 项目定位第二部分 销售策略一、 销售总体策略二、 入市时机及销售前提三、 销售阶段及工作安排四、 各销售阶段推货策略五、 销售管理六、核心卖点的提炼第三部分 价格策略一、 厘定价格的相关因素二、 价格定位三、 价格策略四、 定价原则五、 付款方式及折扣控制六、 价格控制七、 回款预估第四部分 宣传推广策略一、 广告目标二、 宣传推广策略三、 媒体组合策略四、 推广费用预估第五部分 项目包装一、 包装总纲二、 基础形象设计三、 营销通路的包装四、 卖场形象包装附件：一、媒体投放计划及费用安排二、价目表第一部分???项目分析一、 广州市商业地产的市场现状（一）近期广州市商业地产市场概况2003年,广州市商业地产在政府实施房地产市场规范化运作、加快地铁等城市基础设施建设等多项利好因素推动下，呈现出稳步发展的势头，在售和在租的的大型商场亮点频现，正佳广场、维多利广场、光明广场、名盛广场、地王广场、盛贤纺织（布艺）城、十甫名都等大型商业，分布在市内各个热点区域，四面开花，去年的商用物业大旺，呈现一派喜人景象，主要表现在以下六方面：1、体验式商铺开发（SHOPPINGMAII）引领潮流体验式商铺开发（SHOPPINGMAII）是2003年最流行的商业形态，不少商用物业发展商竞相尝试，去年风头最足的商业项目都定位于SHOPPINGMAII。据悉，目前广州在建的MAII有5个，天河区的正佳广场、北京路的光明广场和名盛广场，位于奥林匹克体育场旁的“花花世界”以及白云区的百信广场。除尚未开售的“花花世界”其他项目推出市场后的租销售情况都较不错。广州市场都接受MAII这种类型的商业项目。天河都市广场就项目的实际情况，借这一趋势将项目定位为广州首席社区商业MAII。2、专业市场行情看涨由于广州经济的持续高速发展，加上特有的地理位置及周边地区强大的产业链支持，广州的专业市场一直是商业布局中重要的一环，且各类专业市场的表现的非常繁荣。2003年下半年陆续有专业市场商铺推出市场，销售和出租情况都相当理想。如鞋业皮具市场有金龙盘国际鞋业皮具贸易广场，布艺专业市场有海印盛贤纺织（布艺）城，美容美发专业市场有美博城，电脑专业市场有颐高数码广场等，我司认为，专业市场的选址十分重要，去年推出的专业市场都建在商业气氛逐渐浓厚的地方，或者在传统的商业街，这是专业市场依旧繁荣的原因。3、主题商场的开发逐渐成趋势主题式的商场由于具体清晰的定位及鲜明特色，对加强商户的竞争力及吸引客户方面有独特作用，也是商用物业发展商喜欢的形式之一。2003年底以“主题商场”的形象推出市场的商铺有上升的趋势，如富力儿童世界、广百玩具城、运动前线、南天国际照明广场、广州百利国际婚庆中心、百安居等，都很受置业者、投资者和消费者的关注。根据发展趋势，所以四楼考虑作为儿童主题的商场。因为项目只有99个车位不足以支撑大型酒楼和整个商场的使用，所以建议五楼做主题餐饮，设置西餐厅和咖啡馆，如引进伯顿等。 4、新开商场引入大型名牌商家大型商铺能够做旺，一靠地理位置。二是靠聚集人气，此外还看能否提供齐全的商品种类，让顾客实现“一站式”消费。如正佳广场、维多利广场都以大品牌商家为主要客户，一是可以提高档次，另外也可以让消费者享受更多的购物乐趣。而新光城市广场在招商过程中引入了家乐福和顺电两大商家。经过招商部的努力，主力商家方面已经确立美国诺马特超市。5、岁末商铺广告投放量激增2003年11月1至12月20日，共有36个大型商场、专业市场、裙楼商铺和小区铺在广州报纸媒体作广告，比9－10月份多出4个，其中广州市内有34个，市外有2个。报纸的广告量，比9－10月份增加63.9%，其中市内商铺的广告量占商铺广告总量的99％。广告投放量原定为500万，我们认为考虑到对接广电房地产的品牌向全国输出的需要，应该增加100万的广告投放,组建成全方位的市场攻击体系。6、投资增长较快、整体市场供大于求，总体价格走低。2003年1－9月广州市批准的商预售面积达48.52平方米，成交面积为41.12万平方米，同比增长47.57%和11.47％。广州市特别是八区商铺的供应量大增，呈现出迅猛发展的势头。受供应量的巨大影响，虽然2003年前三季度的成交量与2002年相比有较大幅度的增长，但少于2002年的供应量，目前市场的售货量仍较多，有待市场进一步消化。同时，因2003年商铺市场供大于求，导致2003年的商铺成交价继续下滑，八个区的商铺成交均价为9810元/平方米，与2002年商铺的成交价格同期大幅下降了25.19％。不过，受城市规划和市政建